'Verzamelwoede' slecht huurderschap?

In een eerdere bijdrage bespraken wij al dat wanneer een verhuurder van woonruimte de huurovereenkomst wenst te beëindigen tegen de wil van de huurder, tussenkomst van de rechter is vereist. De rechter kan een beëindigingsvordering van de verhuurder (onder meer) toewijzen als de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt.

Het Hof Arnhem-Leeuwarden diende recent te beoordelen of een uit de hand gelopen verzameldrift van de huurder slecht huurderschap oplevert.

Uit het proces-verbaal van de plaatsopneming (in eerste aanleg) bleek het volgende met betrekking tot de situatie in het gehuurde:”(…)- Woonkamer: Zo vol gestouwd met opgestapelde dozen, plastic zakken en anderszins rommel dat er nauwelijks is door te komen. Ruimte om nog te bewegen zeer beperkt.- Keuken: slordig, maar nog wel goed te gebruiken.- Slaapkamer(s): Ook hier weer volgestouwd met opgestapelde dozen, plastic zakken.- Deuropeningen bijna gebarricadeerd met stapels troep. In één geval zelfs moeilijk om er over heen te kijken.- Berging: veel troep.- Tuin achterzijde: Bijna dicht gegroeid. Ook hier afval/winkelwagen/containers- Terrasje achter bij woonkamer: Lijkt wat opgeruimd, maar toch ook weer veel rommel en rotzooi.- Algehele indruk: Alle ruimten zijn vies en gebruikt als opslagruimte voor allerlei rotzooi. Op sommige plekken nog nauwelijks door te komen. Levensgevaarlijk in geval van brand of ander noodgeval.- En dat alles nog in het licht van het feit dat, naar mededeling van de gedaagde, enkele dagen voor de bezichtiging een opruimdienst bezig is geweest enigszins orde te scheppen in de chaos. (…)”

Het hof overwoog dat uit artikel 6:265 lid 1 BW volgt, dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval, waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming. In gevallen als het onderhavige komt daarbij in het bijzonder betekenis toe aan het woonbelang, aldus het hof.

De redenering van de huurder kwam erop neer dat hij van oordeel was dat het gebruik dat hij van het gehuurde maakte geen wanprestatie opleverde, althans in elk geval ten tijde van het eindvonnis de ontbinding niet rechtvaardigde. De huurder betwistte dat hij zich niet als goed huurder had gedragen. De huurder was van mening dat zijn manier van inrichting van de tuin en de woning wellicht ongebruikelijk was, maar niet de conclusie rechtvaardigde dat er sprake was van een ernstige tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen. Dat de huurder een volle woonomgeving prettig vond, moest als een te respecteren belang worden gezien, aldus de huurder.

Het hof oordeelde echter dat de huurder met zijn standpunt dat hier slechts sprake was van een mogelijk wat excentrieke woonstijl of verzamelwoede, de feiten geen recht deed. Gelet op de in eerste aanleg in het geding gebrachte producties en de in het proces-verbaal van descente beschreven feitelijke situatie stond de woning niet zomaar erg vol, maar stonden de spullen er zodanig dicht op elkaar en hoog in opgetast dat een belangrijk deel van de woning (woonkamer, slaapkamers) praktisch onbegaanbaar was. Verder bleek uit deze stukken, anders dan de huurder meende, dat de woning niet alleen ontoelaatbaar vol was, maar ook dat deze ernstig was vervuild. Blijkens het proces-verbaal waren alle ruimten vies en was sprake van grote hoeveelheden “rotzooi” en afvalmaterialen. Bovendien waren ook de voor- en achtertuin bijna dichtgegroeid.

Dat de in het proces verbaal beschreven toestand zich niet met goed huurderschap laat verenigen en bovendien gezondheidsrisico's en brandgevaar oplevert, achtte het hof evident. Dat deze toestand sinds de plaatsopneming (in eerste aanleg) zou zijn verbeterd, was bovendien gesteld noch gebleken. Het hof was dan ook van oordeel dat er sprake was van een zodanig ernstige tekortkoming aan de zijde van de huurder, dat ontbinding van de huurovereenkomst was gerechtvaardigd.

Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?