Vormerkung-koper verliest wederom van derde-beslaglegger

De koper van onroerend goed kan zich tegen beslaglegging op het onroerend goed beschermen door de notaris te vragen om de koopovereenkomst in te schrijven in het kadaster. Deze inschrijving wordt Vormerkung genoemd. Beslagen op het onroerend goed die na de inschrijving en voor de levering ten laste van de verkoper op het onroerend goed worden gelegd, kunnen dan niet aan de koper worden tegengeworpen. De bescherming tegen de beslagleggers duurt maximaal zes maanden.

Schuldeisers van de verkoper weten de Vormerkung vaak te omzeilen door geen beslag te leggen op het onroerend goed, maar op de koopprijs die de koper moet betalen. Zij leggen dan zogenaamd derdenbeslag onder de koper op de vordering die de verkoper op de koper heeft tot betaling van de koopprijs. Tegen dergelijk beslag beschermt de Vormerkung niet. Echter, de koper wordt door het beslag gedwongen de koopprijs onder zich te houden (betaalt hij ondanks het beslag wel, dan zal hij kunnen worden gedwongen om dubbel te betalen) en op die manier wordt de transactie alsnog gefrustreerd.

In 2010 oordeelde de Hoge Raad al dat het beslag op de koopprijs niettemin geoorloofd was. Wij schreven daar ook een blog over. Op 12 juli 2013 heeft de Hoge Raad zich uitgelaten over een vraag die daarna de gemoederen is blijven bezig houden: treft een dergelijk derdenbeslag (i) de volledige koopprijs of (ii) alleen het gedeelte dat niet nodig is voor voldoening van de hypotheken en beslagen die dateren van vóór de Vormerkung (kortom: het surplus)? In het tweede geval zou de beslaglegger van de Vormerkung zich alleen kunnen verhalen op het surplus en kan de transactie gewoon plaats hebben. Immers voor de transactie is uitsluitend nodig de koopprijs minus het surplus. In het eerste geval echter kan de koopprijs in het geheel niet worden voldaan en wordt de transactie (die de Vormerkung beoogde te beschermen) onmogelijk gemaakt.

De Hoge Raad is rechtlijnig: een beslag op de koopprijs treft de gehele koopprijs. De bescherming van de Vormerkung heeft alleen betrekking op beslagen op het onroerend goed zelf. Een andere opvatting zou ertoe leiden dat derde-beslagleggers van vóór de Vormerkung op een andere manier worden behandeld dan derde-beslagleggers van na de Vormerkung en daar biedt de wet geen rechtvaardiging voor.

De advocaat-generaal, die de Hoge Raad adviseerde, schreef daarover: “dat de bescherming van de koper in zijn belang bij daadwerkelijke nakoming van de koopovereenkomst niet ten koste dient te gaan van het recht van een schuldeiser van de verkoper om zijn vordering overeenkomstig haar rang uit het vermogen van de verkoper voldaan te krijgen”. De Hoge Raad laat wel ruimte voor de mogelijkheid dat beslag op de koopsom die een Vormerkungtransactie frustreert, wordt opgeheven. Dat kan zich bijvoorbeeld voordoen wanneer de beslaglegger van na de Vormerkung sowieso al een lagere rang inneemt dan alle beslagleggers van vóór de Vormerkung. Hij heeft er dan geen belang bij om op de volledige koopprijs beslag te leggen. Hij zal dan alleen beslag mogen leggen op het surplus. Legt hij toch beslag op de gehele koopprijs, dan zou dat als misbruik van bevoegdheid kunnen worden aangemerkt en tot schadeplichtigheid kunnen leiden.

Peter Bos is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.

Vragen?