Praktijkgebieden: Huurrecht
In een eerdere bijdrage gaven wij al aan dat het in sommige gevallen voor de huurder mogelijk is zijn verplichting tot betaling van de huur op te schorten. Dat kan bijvoorbeeld als sprake is van een gebrek aan het gehuurde in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. De vraag is of ook tegenvallende bezoekersaantallen (bijvoorbeeld bij een winkel) een gebrek opleveren en dus opschorting van de huur aan de orde kan zijn.
Het antwoord: dit zal niet snel het geval zijn. Zie bijvoorbeeld deze uitspraak van de kantonrechter te Zwolle-Lelystad, locatie Lelystad (thans: Rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Lelystad). Bij gebreke van een specifieke contractuele voorziening kunnen tegenvallende bezoekersaantallen en in verband daarmee bij de prognoses achterblijvende omzetten op zichzelf in beginsel niet worden aangemerkt als een gebrek van het gehuurde in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, aldus de kantonrechter. In beginsel levert dit evenmin een toerekenbare tekortkoming op.
Hierover zou anders geoordeeld kunnen worden indien de bij de verwachtingen achter blijvende bezoekersaantallen en omzetten het gevolg zijn van concrete gebreken in de constructie of de opzet van het gehuurde object zelf of in het grotere geheel waarvan het deel uitmaakt. Het moet dan wél gaan om gebreken die de huurder bij het aangaan van de huur niet kende en redelijkerwijze ook niet behoorde te kennen. Tevens moet het ook niet “aan de huurder toe te rekenen omstandigheden” betreffen als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. Van dit laatste is sprake als het gaat om een omstandigheid die op de voet van artikel 6:75 BW volgens in het maatschappelijk verkeer geldende opvattingen voor rekening van de huurder komt.
Indien een huurder wordt geconfronteerd met tegenvallende bezoekersaantallen en omzetcijfers, is zodoende niet (zonder meer) sprake van een gebrek, en levert dit dan ook in beginsel geen grond op voor het opschorten van de verplichting tot het voldoen van de (volledige) huur.
Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.