Woning geschikt voor normaal gebruik?

Het is vaste rechtspraak dat indien een verkoper bij de verkoop heeft gegarandeerd dat een woning de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis en achteraf blijkt dat dit niet het geval te is, de verkoper aansprakelijk is voor de geleden schade. De verkoper kan zich niet met succes verweren door te wijzen op het enkele feit dat het woonhuis tot aan de verkoop altijd als zodanig is gebruikt en waarbij ernstige gebreken nooit aan het licht zijn gekomen. Dit impliceert namelijk nog niet dat het woonhuis wél geschikt is voor normaal gebruik. Tot dit oordeel komt het Gerechtshof Amsterdam in zijn arrest van 11 februari jl.

In de zaak die geleid heeft tot dit arrest hebben koper en verkoper een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een woning welke dateert van vóór 1906. In artikel 5.3 van de door partijen gesloten koopovereenkomst, een standaard NVM-koopakte, staat de volgende garantie opgenomen: “De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. “.

Na aankoop heeft de koper aan een aannemer opdracht verleend de woning te verbouwen. Tijdens de verbouwing zijn gebreken aan de woning aan het licht gekomen. Deze gebreken zijn ook vastgelegd in een rapport en een brief van de aannemer. De koper heeft de verkoper (en in eerste instantie ook de makelaar) vervolgens gedagvaard en onder meer gevorderd dat de verkoper wordt veroordeeld tot vergoeding van de schade die hij stelt te hebben geleden op grond van de geconstateerde gebreken aan de woning.

Nadat de rechtbank de vordering heeft afgewezen, komt het Hof tot een andere conclusie. Naar het oordeel van het Hof worden de door de koper gestelde gebreken bevestigd door diverse rapporten en brieven. Gesteld noch gebleken is dat de gebreken pas zijn ontstaan na de levering van de woning aan de koper, zodat het Hof er van uit gaat dat zij toen al aanwezig waren.

Vervolgens rijst de vraag of de verkoper voor deze gebreken jegens de koper aansprakelijk is. Het hof oordeelt daarover als volgt. Uitgangspunt dient te zijn dat de verkoper in artikel 5.3 van de koopovereenkomst heeft gegarandeerd dat de woning de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Dat de woning vóór 1906 is gebouwd doet daaraan niet af. Daarbij wijst het Hof erop dat de koper met juistheid heeft opgemerkt dat de zogeheten ouderdoms-clausule, die het risico van het ontbreken van geschiktheid voor normaal gebruik bij de koper legt, niet in de koopovereenkomst is opgenomen.

Anders dan de verkoper meent, impliceert het enkele feit dat hij en vervolgens – tot de verkoop aan de koper – een huurder de woning heeft bewoond zonder dat de onderhavige gebreken aan het licht zijn gekomen, niet dat de woning ten tijde van de eigendomsoverdracht geschikt was als woonhuis. Het Hof wijst er bovendien op dat uit de brief van de aannemer blijkt dat de gebreken (en de ernst daarvan) pas bij destructief onderzoek aan het licht kwamen.

Op grond van al het voorgaande concludeert het hof dat de woning ten tijde van de eigendomsoverdracht niet de feitelijke eigenschappen had die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Als gevolg hiervan, in het bijzonder de kort na de levering aan het licht gekomen gebreken, is de koper gedwongen na de aankoop van de woning (aanzienlijke) kosten te maken om haar (alsnog) geschikt te maken voor een normaal gebruik als woonhuis.

Het mag weliswaar zo zijn dat na de aankoop van een woning doorgaans onderhoudskosten zullen moeten worden gemaakt, maar in dit geval kunnen de kosten, vanwege de aard van de gebreken, niet als zodanige kosten worden aangemerkt. Omdat aannemelijk is dat de koper als gevolg van de vastgestelde gebreken schade heeft geleden, wijst het hof de vordering tot veroordeling van de verkoper tot vergoeding van de door koper geleden schade, op te maken bij staat, toe.

Yordy Soffner is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied bouwrecht.

Vragen?