Peildatum voor huurprijsaanpassing bij middenstandsbedrijfsruimte

Eerder schreven wij al over de mogelijkheid voor huurders en verhuurders van middenstandsbedrijfsruimte om de huurprijs door de rechter te laten aanpassen. Op grond van artikel 7:303 lid 4 BW geldt de dag dat deze vordering is ingesteld als de dag waarop (met terugwerkende kracht) de aangepaste huurprijs gaat gelden. Is echter voorafgaand aan een huurprijsaanpassingsprocedure een verzoekschriftprocedure gevoerd tot het benoemen van een deskundige die de huurprijs gaat vaststellen, dan geldt op grond van artikel 7:304 lid 2 de dag dat dit verzoek is ingediend als de dag waarop de nieuwe huurprijs gaat gelden.

Recent diende de kantonrechter te Eindhoven zijn licht over deze materie te schijnen. Hij kreeg de vraag voorgelegd wanneer de nieuwe huurprijs gaat gelden, indien in het hierboven weergegeven traject twee maal is verzocht een deskundige te benoemen.

De kantonrechter overweegt in zijn uitspraak dat artikel 7:304 lid 2 BW bepaalt (zoals gezegd) dat indien de rechter is verzocht een deskundige te benoemen om te adviseren over de hoogte van de huurprijs, de dag van dat verzoek geldt als de dag waarop de vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs is ingediend.

Uit dit samenstel van bepalingen volgt, aldus de kantonrechter, dat in het onderhavige geval in beginsel de datum waarop het verzoek tot benoeming van de eerste deskundige heeft te gelden als de datum waarop de nader vastgestelde huurprijs moet ingaan. Dat is immers de dag waarop de huurder de rechter heeft verzocht om een deskundige te benoemen om te adviseren over de hoogte van de huurprijs.

De kantonrechter ziet geen aanleiding om de datum, zoals door de verhuurder bepleit, op een later moment, te weten de datum waarop het tweede verzoek is gedaan om een (andere) deskundige te benoemen, te leggen. Dit geldt te meer, nu de kantonrechter in zijn daarna gegeven beschikking heeft overwogen dat zijn beslissing met het oog op art. 7:304 lid 2 BW wordt aangemerkt als een tweede beslissing op het oorspronkelijk (eerste) gedane verzoek.

Naar aanleiding van de tweede stelling van de verhuurder, dat er in dit geval sprake is van bijzondere omstandigheden (in de zin van art. 7:303 lid 4 BW) op grond waarvan de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs moet worden gesteld op de datum waarop voor de tweede keer is verzocht een (andere) deskundige te benoemen, stelt de kantonrechter het volgende voorop.

Uit de totstandkomingsgeschiedenis van art. 7:303 lid 4 BW blijkt dat de achtergrond van het opnemen van de uitzondering mede is gelegen in de eisen van redelijkheid en billijkheid waartoe partijen jegens elkaar zijn gehouden. Verder blijkt uit de parlementaire geschiedenis dat niet snel (“slechts bij hoge uitzondering”) moet worden aangenomen dat bijzondere omstandigheden zoals bedoeld in het artikellid zich voordoen.

Naar het oordeel van de kantonrechter doet deze uitzondering zich in dit geval niet voor. Op zichzelf is juist dat het geruime tijd heeft geduurd voordat de deskundige op basis van het oorspronkelijke verzoekschrift van de huurder een rapport heeft uitgebracht. Naar het oordeel van de kantonrechter kan de verhuurder aan de huurder echter niet tegenwerpen dat de aanvankelijk benoemde deskundige (de inmiddels opgeheven Bedrijfshuuradviescommissie “BHAC”) uiteindelijk geen rapport heeft uitgebracht.

Voorts staat vast dat de huurder zich heeft ingespannen dat de BHAC met een voordracht van alternatieve onafhankelijke deskundigen zou komen en dat zij deze lijst aanvankelijk tevergeefs heeft voorgelegd aan de verhuurder. Nadat de huurder formeel heeft verzocht om een andere deskundige te benoemen, is de verhuurder alsnog akkoord gegaan met de eerder voorgestelde benoeming van de onafhankelijke deskundige. De verhuurder verwijt de huurder weliswaar dat zij een veel actievere houding had moeten innemen, maar zij gaat er ten onrechte aan voorbij dat zij de vertraging door haar houding mede zelf heeft veroorzaakt, aldus de kantonrechter.

De kantonrechter concludeert dan ook dat bij het vaststellen van de huurprijs de datum waarop het eerste verzoek tot het benoemen van een deskundige is gedaan als peildatum moet worden aangemerkt.

Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?