Tijdelijk verhuren woonruimte aan buitenlandse studenten; naar zijn aard van korte duur?

Eerder bespraken wij al dat het voor verhuurders mogelijk is te bewerkstelligen dat een huurder (kort gezegd) geen huurbescherming toekomt indien hij de woning tijdelijk verhuurt op een dusdanige wijze dat het gebruik van de woning kan worden gekwalificeerd als ‘naar zijn aard van korte duur', in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW. Ook bespraken wij dat het in dit kader bijvoorbeeld mogelijk is om een woning tijdelijk te verhuren aan buitenlandse studenten (en dat zij zich bij het eindigen van de overeengekomen bepaalde duur dus niet op huurbescherming kunnen beroepen).

Recent (WR 2014/61, niet gepubliceerd op rechtspraak.nl) heeft de kantonrechter te Amsterdam dit laatste bevestigd.

De kantonrechter overweegt in zijn uitspraak dat voor het beantwoorden van de vraag of een huurovereenkomst naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW, van belang is wat de duur van de overeenkomst is, wat de aard van het gehuurde en van het gebruik daarvan is en wat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen stond.

Van belang is volgens de kantonrechter het volgende. Vaststaat dat de verhuurder een deel van een pand heeft opgesplitst in individueel te verhuren kamers en dat deze vooral bestemd zijn voor buitenlandse studenten die aan de Universiteit van Amsterdam studeren. Als niet weersproken staat ook vast dat deze buitenlandse studenten tijdelijk een studie volgen in Nederland om na ommekomst van die studie weer naar het buitenland terug te keren. Het gaat derhalve om een bijzonder en kortstondig verblijfsrecht, aldus de kantonrechter. Door dit bijzondere verblijfsrecht heeft de huurder met voorrang op andere woningzoekenden een woonruimte bij de verhuurder kunnen bemachtigen. De huurder was daarnaast verplicht extra diensten van de verhuurder af te nemen zoals het drie keer per week schoonmaken van de gemeenschappelijke ruimtes en het leveren van toiletpapier en zeep. Dergelijke diensten zijn niet gebruikelijk bij een gewone huurovereenkomst, overweegt de kantonrechter.

Door de huurder is volgens de kantonrechter niet weersproken dat het de bedoeling was dat hij de kamer tijdelijk zou huren. In de huurovereenkomst, die zowel in het Nederlands als in het Engels is opgesteld, wordt het bijzondere en kortstondige verblijfsrecht ook expliciet tot uitdrukking gebracht. Er staat duidelijk vermeld dat de verhuur een noodoplossing voor maximaal een jaar betreft voor buitenlandse studenten die tijdelijk in Nederland verblijven. Het enkele feit dat er ook huurders zijn die langer dan een jaar de woning huren maakt niet dat het in aanvang niet de bedoeling was de woning tijdelijk te huren, aldus de kantonrechter.

De kantonrechter concludeert zodoende dat de huurovereenkomst tussen partijen een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is waarop de bepalingen van afdeling 7.4.5. van het BW (kort gezegd de huurbeschermingsbepalingen voor woonruimte) niet van toepassing zijn.

Het is dus mogelijk een woning tijdelijk te verhuren aan buitenlandse studenten indien sprake is van een bijzonder en kortstondig verblijfsrecht van de betreffende huurder. Het is dan wel van belang dat dit bijzonder en kortstondig verblijfsrecht expliciet tot uitdrukking wordt gebracht in de huurovereenkomst.

Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?