Janneke Sinnige, 9 juli 2014

Planschade: inperking maximale invulling planologische mogelijkheden door evident privaatrechtelijke belemmering

Bij de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade wordt onderzocht of de aanvrager als gevolg van de wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.

Recent heeft de Afdeling bevestigd dat een evident privaatrechtelijke belemmering aanleiding kan geven voor inperking van de maximale invulling van de planologische mogelijkheden. In deze uitspraak oordeelt de Afdeling over verzoeken van verschillende woningeigenaren om tegemoetkoming in planschade als gevolg van een vrijstellingsbesluit als bedoeld in art. 19 Wet op de Ruimtelijke Ordening (oud), voor de bouw van 132 appartementen, verdeeld over drie torens met elk vijftien bouwlagen. De torens worden onderling verbonden door middel van een aaneengesloten onderlaag van drie bouwlagen die op de begane grond commerciële ruimten en daarboven woningen bevat. In het bestemmingsplan was voorzien in een aaneengesloten bouwblok met negen bouwlagen.

De woningeigenaren verzoeken om een tegemoetkoming in schade omdat de drie torens dichter op hun woningen worden gebouwd en de bebouwing fors hoger is dan voorheen mogelijk was. Daarnaast zal de inbreuk op de privacy groter zijn dan voorheen omdat inkijk in de woningen en tuinen is toegenomen. Aan de bewoners wordt een bedrag aan planschade toegekend.

Een partij (waarschijnlijk de ontwikkelaar op wie de planschadeverplichting is afgewenteld) gaat in beroep. De rechtbank oordeelt dat, hoewel het bestemmingsplan bebouwing tussen de woontorens niet uitsluit, met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten dat in de planperiode in de ruimtes tussen de woontorens nog zal worden gebouwd. De ruimte die na voldoening aan onder meer de eisen van het Bouwbesluit en eventuele andere beperkingen, zoals evidente privaatrechtelijke beperkingen, nog zal resteren voor de oprichting van bebouwing tussen de torens is zo gering dat de feitelijke bebouwing nadere invulling van de bestemming illusoir maakt. De rechtbank heeft het besluit vernietigd en het college opgedragen te onderzoeken in hoeverre het voordeel dat is ontstaan door de openingen tussen de woontorens, waar eerder een (lager) aaneengesloten bouwblok voorzien was, van invloed is op de vastgestelde tegemoetkomingen in de planschade.

De woningeigenaren en het college gaan in hoger beroep. De Afdeling overweegt: “ingevolge artikel 5:108, eerste lid, van het BW zijn de appartementseigenaars jegens elkander verplicht de bouw, de inrichting van het gebouw of de inrichting of aanduiding van de grond tot stand te brengen en in stand te houden in overeenstemming met het daaromtrent in de akte van splitsing bepaalde. Het college heeft niet betwist dat oprichting van kantoorruimte in de open ruimte tussen de twee torens toestemming zal behoeven van alle appartementseigenaars alsmede eventuele zakelijk gerechtigden dan wel medewerking van het bestuur van de Vereniging van Eigenaren, en daarop volgende wijziging van de splitsingsakte(n). Evenmin heeft het college betwist dat uit te sluiten valt dat deze situatie, waarbij op de wijze als hiervoor vermeld toestemming wordt gegeven voor een zodanig ingrijpende verbouwing, zich zal voordoen.“

De Afdeling oordeelt dat in deze evidente privaatrechtelijke belemmering in dit geval terecht aanleiding is gezien om een maximale invulling van de planologische mogelijkheden onder het nieuwe regime uit te sluiten. De tegemoetkomingen in de planschade moet dus worden verminderd met het voordeel dat is dat is ontstaan door de openingen tussen de woontorens.

Vragen?