Concurrentie door verhuurder slecht verhuurderschap?

Reeds in 2004 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat uit een huurovereenkomst een verbod voor de verhuurder kan voortvloeien om de huurder concurrentie aan te doen. Ook als een dergelijke verplichting van de verhuurder niet uitdrukkelijk in de overeenkomst is vastgelegd, kan de verhuurder die de huurder concurrentie aandoet tekortschieten in zijn verplichting om de huurder het genot van het gehuurde te verschaffen dat deze heeft mogen verwachten, aldus de Hoge Raad. Daarbij dient volgens de Hoge Raad te worden gelet op de aard van de overeenkomst in samenhang met de wijze waarop de concurrentie wordt aangedaan en de bestemming van het gehuurde.

Recent diende de kantonrechter te Alkmaar zijn licht over deze materie te laten schijnen. In deze zaak huurde Jumbo Supermarkten (hierna: “Jumbo”) van Deen Supermarkten (hierna: “Deen”) een bedrijfsruimte waarin een Jumbo-supermarkt werd geëxploiteerd. Enige tijd later opende verhuurder Deen een eigen Deen-supermarkt in het naastgelegen pand.

Jumbo vordert in deze procedure dat Deen de exploitatie van deze Deen-supermarkt staakt. Volgens Jumbo handelt Deen (onder meer) in strijd met het algemene huurrecht doordat Deen Jumbo het rustig huurgenot ontneemt door een concurrerende supermarkt vlak naast de supermarkt van Jumbo te starten.

De kantonrechter bevestigt in de eerste plaats de stelling van partijen dat het toetsingskader in deze kwestie wordt gevormd door de geldende jurisprudentie zoals die onder meer is verwoord in voornoemd arrest van de Hoge Raad uit 2004. Anders dan Jumbo echter stelt kan uit dit arrest niet worden afgeleid dat het ondernemen van concurrerende activiteiten van de verhuurder zonder meer een gebrek oplevert van de zijde van de verhuurder in de huurverhouding tussen de betrokken partijen. Slechts onder omstandigheden zou dat het geval kunnen zijn, aldus de kantonrechter. In de onderhavige zaak dient volgens de kantonrechter dus te worden nagegaan in hoeverre de feiten zulks rechtvaardigen.

De kantonrechter beoordeelt vervolgens alle relevante omstandigheden van het geval, en wijst vervolgens de vordering af omdat Jumbo in onvoldoende mate haar gepretendeerde omzetachteruitgang en het causaal verband tussen die gestelde daling en de komst van Deen heeft aangetoond.

Conclusie; een dergelijke vordering van de huurder wegens door de verhuurder jegens de huurder aangedane concurrentie kan, althans in de optiek van de kantonrechter te Alkmaar, alleen slagen indien wordt aangetoond dat ook daadwerkelijk omzetschade wordt geleden en er causaal verband bestaat tussen deze omzetdaling en de concurrerende handelingen van de verhuurder.

Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?