Korte sluiting horecagelegenheid onvoldoende voor buitengerechtelijke ontbinding huurovereenkomst

Op grond van artikel 7:231 lid 2 BW kan een verhuurder een huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden indien door gedragingen in het gehuurde de openbare orde is verstoord en het gehuurde als gevolg daarvan op grond van (onder andere) een verordening als bedoeld in artikel 174 van de Gemeentewet is gesloten.

Recent heeft het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch geoordeeld dat een sluiting van een horecagelegenheid van drie weken als gevolg van een geweldsincident onvoldoende grond is voor buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door de verhuurder.

In deze casus werd het gehuurde als gevolg van een geweldsincident in de horecagelegenheid door de burgemeester voor een termijn van drie weken gesloten op grond van de APV. De APV is een verordening als bedoeld in artikel 174 Gemeentewet. Verhuurder heeft naar aanleiding van de sluiting de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden.

De kern van het geschil is of de sluiting van drie weken door de burgemeester voldoende is voor buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door verhuurder. Het hof oordeelt dat dit niet het geval is, en dat dus geen sprake is van een rechtsgeldige buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door de verhuurder.

Het hof legt aan dit oordeel ten grondslag dat is voldaan aan het criterium van artikel 7:231 lid 2 BW en verhuurder in beginsel de overeenkomst door een schriftelijke verklaring kan ontbinden. Blijkens de wetsgeschiedenis ziet artikel 7:231 lid 2 BW echter met name op de sluiting van overlast gevende drugspanden. In deze zaak is sprake van een sluiting van het gehuurde voor korte duur, waarbij de naleving van de huurovereenkomst geenszins onmogelijk werd gemaakt. Ook betekende de sluiting niet dat huurder geen huur meer verschuldigd was of vermoedelijk geen of nauwelijks verhaal meer zou bieden. Als gevolg daarvan is naar het oordeel van het hof niet gebleken dat voortduring van de huurovereenkomst weinig zin had of voor verhuurder nadelig zou uitpakken. Het hof overweegt:

“Gelet op die feiten en omstandigheden, met name dat aan de sluiting een eenmalig incident ten grondslag is gelegd, dat een incidentele vechtpartij in een horeca gelegenheid geen zeldzaamheid is, er zich kennelijk geen nieuwe incidenten hebben voorgedaan enerzijds en het belang van [appellant] bij het voortzetten van de exploitatie van de onderneming in het gehuurde anderzijds acht het hof de ontbinding gelet op de bijzondere aard en geringe betekenis van hetgeen daaraan ten grondslag is gelegd niet-gerechtvaardigd, althans een beroep op 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.”

De buitengerechtelijke ontbindingsverklaring van de verhuurder heeft dus geen effect gesorteerd, de huurovereenkomst tussen partijen is in stand gebleven. Uit deze uitspraak volgt dat niet iedere sluiting van een pand als gevolg van gedragingen in het gehuurde die de openbare orde verstoren een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door de verhuurder rechtvaardigt.