Bemiddelingskosten huurmakelaar bij zelfstandige woonruimte II

Eerder schreven wij al over de toelaatbaarheid van het in rekening brengen van bemiddelingskosten door de makelaar bij de huurder van zelfstandige woonruimte. Daarin gaven wij onder meer aan dat artikel 7:417 lid 4 BW dwingend voorschrijft dat bij de verhuur van zelfstandige woonruimte een lasthebber (bijvoorbeeld een makelaar) geen recht heeft op loon jegens de huurder.

De Kantonrechter te Maastricht diende zich recent over deze materie uit te laten. In deze zaak betrof het een huurder die tweemaal courtage had betaald aan de huurmakelaar; eenmaal voor een studentenkamer en eenmaal voor een zelfstandige woning. Beide bedragen vorderde hij van de makelaar terug.

De kantonrechter stelt vast dat de makelaar krachtens de bemiddelingsovereenkomst als lasthebber van de huurder is opgetreden. Uit het feit dat de makelaar bij het aangaan van de huurovereenkomst de verhuurder heeft vertegenwoordigd en ook overigens in diens opdracht werkzaamheden heeft verricht volgt dat de makelaar ook voor de verhuurder als lasthebber is opgetreden, aldus de kantonrechter. Artikel 7:417 lid 1 BW laat dit toe mits de inhoud van de rechtshandeling zo nauwkeurig vast staat dat strijd tussen de belangen van beide lastgevers is uitgesloten. De bemiddelingsovereenkomst en de algemene voorwaarden daarbij bieden deze nauwkeurigheid. De kantonrechter vervolgt dat dit zogenoemde “dienen van twee heren” wel tot gevolg heeft dat de lasthebber (de makelaar) jegens de lastgever die consument-huurder is van een onroerende zaak geen recht op loon heeft. Daarbij is irrelevant of de lasthebber jegens de andere lastgever (de verhuurder) aanspraak op loon heeft. Van deze regel kan ten nadele van de huurder worden afgeweken als de huurovereenkomst betrekking heeft op een tot woonruimte bestemd gedeelte van zelfstandige woning (bijvoorbeeld kamerhuur).

Een van de twee betaalde bedragen ziet op de huur van een (studenten)kamer. Het was de makelaar derhalve toegestaan af te wijken van de regel dat zij jegens de huurder geen aanspraak op loon (courtage) heeft, en zulks heeft zij in de bemiddelingsovereenkomst rechtsgeldig gedaan. De huurder heeft het loon voor deze bemiddeling ook voldaan, en dat was dus niet onverschuldigd, aldus de kantonrechter. Aanspraak op terugbetaling heeft hij evenmin op de grondslag dat het courtagebeding nietig zou zijn omdat daarmee een niet redelijk voordeel zou zijn overeengekomen (artikel 7:264 lid 2 BW). Uit de stellingen van de makelaar voor zover door de huurder niet betwist en diens ondertekening van het inschrijfformulier en de algemene voorwaarden bij de bemiddelingsovereenkomst, volgt dat de makelaar tegenover het bedongen voordeel meer dan een verwaarloosbare tegenprestatie heeft verricht. Zij heeft immers de huurder aan een huurcontract geholpen, ook al was hij de studentenkamer eerder langs andere weg op het spoor gekomen. De vordering tot terugbetaling van de courtage voor de studentenkamer wordt zodoende afgewezen.

Zoals gezegd kan van de regel dat een makelaar die zowel voor de verhuurder als voor de huurder als lastgever optreedt jegens de huurder geen aanspraak op courtage heeft, (slechts) worden afgeweken bij de verhuur van een kamer. Het tweede bedrag aan courtage is betaald in het kader van de huur van een zelfstandige woonruimte. Afwijking van deze regel isdan krachtens artikel 7:417 lid 4 BW niet toegestaan. Zodoende heeft de huurder wel recht op terugbetaling van de door hem onverschuldigd betaalde courtage voor deze zelfstandige woonruimte.

Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?