Contractuele boetes bij ongeoorloofde onderhuur

Eerder schreven wij al dat verhuurders doorgaans willen voorkomen dat het verhuurde door de huurder wordt onderverhuurd aan een derde, althans zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder. Verhuurders bedingen jegens de huurder om die reden vaak een boete ingeval de huurder het gehuurde toch zonder toestemming van de verhuurder onderverhuurt. Doorgaans (indien de huurovereenkomst is opgesteld conform het ROZ-model) wordt deze boete vastgesteld op een bedrag van tweemaal de geldende huur per dag zolang de ongeoorloofde onderhuur voortduurt, hetgeen uiteindelijk tot een fors bedrag kan oplopen.

Het Hof 's-Hertogenbosch diende recent weer eens te bepalen of (een beroep op) een dergelijke bepaling in de betreffende zaak (betreffende huur van bedrijfsruimte) wel was toegestaan, en of de hoogte van deze boete onder de omstandigheden van het betreffende geval niet diende te worden gematigd.

Het hof overweegt dat het voor de hand ligt dat het voor een verhuurder van groot belang is inzicht te hebben in het gebruik dat van zijn bedrijfspand gemaakt gaat worden en dat hij daar zeggenschap over wenst te hebben. Het vereiste van een voorafgaande schriftelijke toestemming van de kant van de verhuurder biedt de verhuurder daartoe bij uitstek de mogelijkheid. Het is niet aan de zittende huurder om zelfstandig te beoordelen of een bepaalde onderhuurder een geschikte en voor de verhuurder aanvaardbare partij is; dat is aan de verhuurder zelf, aldus het hof.

Door dit vereiste te negeren heeft de huurder welbewust het risico genomen dat de verhuurder tegen de komst van de onderhuurder zou optreden, zoals de verhuurder ook met succes heeft gedaan door het aanhangig maken van een kort geding. De huurder heeft aldus gehandeld in strijd met artikel 8.1 van de ROZ-bepalingen, zodat zij zonder verdere ingebrekestelling de boete van artikel 8.2 van de ROZ-bepalingen verschuldigd is geworden. Hetgeen door de huurder aan verweer naar voren is gebracht rechtvaardigt naar het oordeel van het hof in ieder geval niet de conclusie dat de verhuurder geen beroep op deze bepalingen zou toekomen.

Het hof vervolgt dat een dergelijke boete op grond van artikel 6:94 lid 1 BW kan worden gematigd, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Aan deze voorwaarde kan voldaan zijn in het geval dat de bedongen boete in verhouding tot de schade als gevolg van de overtredingen buitensporig is. De maatstaf in artikel 6:94 lid 1 BW brengt mee dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de rechter moeten letten op alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding, de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen en de hoedanigheid van partijen.

De boetebepaling is opgenomen in de ROZ-bepalingen die voor de huur van dergelijke bedrijfsruimten algemeen gebruikelijk zijn, zodat ook de inhoud van deze boetebepaling (tweemaal de geldende huur) als algemeen gebruikelijk kan worden aangemerkt, aldus het hof. Met betrekking tot de hoedanigheid van partijen zijn geen omstandigheden naar voren gebracht die in dit verband relevant zijn. Ook ten aanzien van de verhouding tussen hoogte van deze boete en de werkelijk geleden schade is niets gesteld of gebleken Wat betreft de omstandigheden waaronder artikel 8.2 van de ROZ-bepalingen is ingeroepen, neemt het hof in aanmerking dat de huurder wist dat zij toestemming van de verhuurder behoefde en dat de verhuurder die toestemming niet wilde geven. Door desondanks de overeenkomst met de onderhuurder aan te gaan heeft de huurder het risico genomen dat de verhuurder een beroep zou doen op de boetebepaling, welk risico zich heeft verwezenlijkt. Voor het overige zijn volgens het hof geen omstandigheden gebleken die relevant zijn voor de beoordeling van het beroep op matiging. Van de hiervoor vermelde omstandigheden spreekt alleen de verhouding tussen de werkelijk geleden schade en de hoogte van de boete in het voordeel van matiging. Dat is naar het oordeel van het hof echter onvoldoende om bij toepassing van de hiervoor vermelde maatstaf het beroep op matiging te honoreren.

Kortom; het is de verhuurder toegestaan zich op deze boeteclausule te beroepen en de hoogte van het boetebedrag wordt onverkort gehandhaafd.

Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?