icon

Nabije funderingswerkzaamheden door verhuurder gebrek aan het gehuurde?

Eerder bespraken wij al aan dat het onder omstandigheden voor de huurder mogelijk is zijn verplichting tot betaling van de huur op te schorten als sprake is van een gebrek aan het gehuurde in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.

Recent diende de kantonrechter te Amsterdam de vraag te beantwoorden of in opdracht van de verhuurder verrichte funderingswerkzaamheden kunnen worden aangemerkt als een gebrek in de zin van voornoemd artikel, en of dit ook opschorting van de huur rechtvaardigt.

De kantonrechter stelt in zijn uitspraak voorop dat de uit artikelen 7:204-7:206 BW voortvloeiende verplichting voor de verhuurder om de huurder het rustig genot van het gehuurde te verschaffen, niet meebrengt dat de verhuurder aansprakelijk is voor de gevolgen van elke vorm van hinder aan de huurder toegebracht. Het antwoord op de vraag of hinder voor de huurder, die door de verhuurder is veroorzaakt of aan haar is toe te rekenen, als een tekortkoming van de verhuurder in de nakoming van haar hiervoor genoemde verplichting moet worden beschouwd, hangt af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval. Daarbij geldt dat bouw- en renovatiewerkzaamheden in de woon- en werkomgeving – in het bijzonder in een stedelijke omgeving waartoe het gehuurde behoort – onderdeel uitmaken van het leven in een dichtbevolkte en complexe maatschappij en dat de nadelige gevolgen daarvan in beginsel gedragen moeten worden door degene, die daardoor als omwonende min of meer toevallig getroffen wordt. Daarbij geldt wel dat de verhuurder ervoor zorg dient te dragen dat de nadelige gevolgen van de werkzaamheden binnen redelijke grenzen blijven, aldus de kantonrechter.

Kort gezegd, van een huurder mag verwacht worden dat hij een bepaalde mate van overlast van bouwwerkzaamheden in zijn/haar omgeving tolereert. De kantonrechter is van oordeel dat het zeer begrijpelijk is dat de huurder het betreurt dat zijn woonomgeving veranderd is, nu het voormalige open groenterrein wordt bebouwd en daar dagelijks bouwactiviteiten zijn. De betreffende omstandigheden van het geval brengen echter niet mee dat sprake is van een hinder die de mate van de door de huurder te tolereren hinder te boven gaat. Weliswaar neemt de totale bouwperiode in casu ongeveer twee jaar in beslag, doch de daadwerkelijk overlastgevende werkzaamheden, zoals heien, hebben slechts gedurende een beperkte periode plaatsgevonden. Bovendien bevindt het gehuurde zich op 40 á 50 meter afstand van de bouwactiviteiten en telt voor de waardering van de onaanvaardbaarheid van de hinder ook mee dat het terrein waar nu de bebouwing plaatsvindt slechts tijdelijk heeft braak gelegen en in het verleden ook bebouwd was; de huurder had er bij het aangaan van de huurovereenkomst rekening mee kunnen en moeten houden dat op termijn bouwactiviteiten zouden gaan plaatsvinden. Daarnaast is gesteld noch gebleken dat de verhuurder maatregelen heeft nagelaten om de bouwoverlast te beperken, aldus de kantonrechter.

Op grond daarvan is de kantonrechter van oordeel dat er in het onderhavige geval geen sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, zodat er eveneens geen gronden bestaan voor vermindering van de huurprijs.


Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Heeft u vragen?

Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.
Nabije funderingswerkzaamheden door verhuurder gebrek aan het gehuurde?

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.
Schrijf u in voor onze nieuwsbrief