icon

Verkoper onbebouwde grond niet aansprakelijk voor overdrachtsbelasting?

Op 18 februari 2015 heeft de rechtbank Midden-Nederland een uitspraak gedaan over de aansprakelijkheid van een verkoper van onroerend goed die niet voldoet aan de door hem gegeven garantie dat hij als btw-ondernemer moet worden aangemerkt.

In deze zaak heeft een verkoper aan koper onbebouwde grond verkocht. Voorafgaand aan de verkoop hebben partijen overleg over hoe de grond in de btw- sfeer kan worden gebracht, zodat de grond met btw kan worden verkocht en daardoor wordt vrijgesteld van overdrachtsbelasting.

Uiteindelijk hebben partijen de volgende bepaling opgenomen in de koopovereenkomst:

“artikel 1 Kosten, rechten en overdrachtsbelasting

Kosten, rechten en overdrachtsbelasting, op deze overeenkomst en de eigendomsoverdracht vallende, zijn voor rekening van koper.

Verkoper garandeert voor wat betreft het verkochte te handelen als ondernemer in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968 en dat de levering plaatsvindt voor, op of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van de eerste ingebruikneming, zodat omzetbelasting verschuldigd is wegens levering van het verkochte. Verkoper garandeert voorts dat ten tijde van de levering het verkochte niet als bedrijfsmiddel in gebruik is genomen, zodat ter zake van de verkrijging geen overdrachtsbelasting verschuldigd zal zijn.

Waar in dit artikel wordt gesproken van “levering” wordt uitsluitend bedoeld de levering in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968.”

Na levering van het onroerend goed aan koper volgt er een boekenonderzoek door de belastingdienst bij de verkoper. De belastingdienst oordeelt dat verkoper, omdat geen sprake is geweest van een duurzaam gevoerde onderneming, niet is aan te merken is als ondernemer voor de omzetbelasting. Hierdoor krijgt koper naderhand alsnog een naheffingsaanslag voor de overdrachtsbelasting opgelegd. De koper stapt naar de rechter en vordert van verkoper betaling van de betaalde overdrachtsbelasting.

De rechter heeft onderzocht welke zin partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De zinsnede “zodat omzetbelasting verschuldigd is” dient volgens de rechter te worden uitgelegd, dat partijen ervan uitgingen dat omzetbelasting was verschuldigd indien aan eerdergenoemde door koper (na advies van haar fiscalist) gestelde voorwaarden en gegeven instructies was voldaan. Anders dan koper stelt, is de rechtbank van oordeel dat verkoper, nu zij wel voldaan heeft aan die voorwaarden en instructies, er niet op kan worden aangesproken dat de belastingdienst anders heeft beslist en dus heeft geoordeeld dat verkoper niet is aan te merken is als ondernemer voor de omzetbelasting . Indien koper van verkoper zou hebben verlangd dat deze de belastingschade aan haar zou vergoeden ook in het geval de fiscus onverhoopt toch een aanslag overdrachtsbelasting zou opleggen, dan had het op haar weg gelegen dit expliciet in de overeenkomst op te nemen.

Kortom, als het de bedoeling is om de grond in de btw geleverd te krijgen, is het verstandig om expliciet in de overeenkomst op te nemen dat de verkoper de belastingschade zal vergoeden in het geval de fiscus onverhoopt toch een aanslag overdrachtsbelasting zou opleggen.


Bob van de Boom is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.

Heeft u vragen?

Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.
Verkoper onbebouwde grond  niet aansprakelijk voor overdrachtsbelasting?

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.
Schrijf u in voor onze nieuwsbrief