icon

Goedkeuring afwijkende bedingen huur 290-bedrijfsruimte ook nog mogelijk na vernietiging

Aan de jurisprudentie over de goedkeuring van van de wet afwijkende bedingen in huurovereenkomsten van artikel 290-bedrijfsruimte heeft de Hoge Raad onlangs weer een opmerkelijke uitspraak toegevoegd.

Met betrekking tot de huur van artikel 290-bedrijfsruimten (detailhandelsruimten) bepaalt artikel 7:291 BW dat niet ten nadele van de huurder van de wettelijke huurbepalingen kan worden afgeweken. Dergelijke afwijkende bepalingen zijn vernietigbaar door de huurder. Maar dat alles geldt niet meer als die afwijkende bepalingen door de rechter zijn goedgekeurd.

Die goedkeuring kan door de rechter worden gegeven indien de afwijking van de wettelijke bepalingen de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast of als de huurder een zodanige maatschappelijke positie heeft dat hij de wettelijke huurbescherming niet nodig heeft.

Bij het aangaan van een huurovereenkomst kunnen er wel eens redenen zijn om af te wijken van de rechten die de huurder krachtens de wet geniet. Dat kan bijvoorbeeld gaan om de lengte van de huurtermijnen of de mogelijkheden om de huur op te kunnen zeggen (indien bijvoorbeeld een herontwikkeling van het gebouw aanstaande is) of de mogelijkheden om op een bepaald tijdstip een aanpassing van de huurprijs te vorderen en wat dan de maatstaf of de procedure daarvoor zou moeten zijn.

Doorgaans wordt de voor een dergelijke van de wet afwijkende bepaling vereiste goedkeuring nog vóór de ingang van de huur of direct daarna aan de rechter verzocht. Doch zeker niet altijd. Deels komt dat omdat niet altijd bij het aangaan van de huur al duidelijk is of de bepaling wel ten nadele van de huurder van de wet afwijkt. Of bijvoorbeeld een bepaling dat de huurprijs op een bepaald moment juist wel of juist niet kan worden aangepast voor de huurder nadelig is is immers geheel afhankelijk van de huurprijsontwikkeling tot dat moment, zodat dan pas helder wordt of die bepaling nadelig of wellicht juist voordelig voor de huurder is. En deels wordt niet direct om goedkeuring verzocht dat omdat partijen bij het aangaan van de huur zich simpelweg helemaal niet bewust waren dat hetgeen zij waren overeengekomen ten nadele van de huurder afweek van de wettelijke bepalingen.

Daarom komt het regelmatig voor dat pas op het moment dat de verhuurder zich wil beroepen op enig beding in de huurovereenkomst de vraag rijst of dat beding in het nadeel van de huurder afwijkt van de wettelijke bepalingen en mogelijk om die reden vernietigbaar is omdat de vereiste goedkeuring van de rechter voor die bepaling niet is verkregen. Op dat moment is het conflict wel geboren en staan de huurder en verhuurder niet meer eensgezind tegenover het alsnog indienen van een verzoek om alsnog goedkeuring van dat ter discussie staand beding te krijgen.

Reeds eerder heeft het Hof Amsterdam bepaald dat er geen termijn is gesteld aan het indienen van het verzoek om goedkeuring. In die zaak kon de verhuurder dus ook na liefst 11 jaar alsnog goedkeuring vragen van een beding in de huurovereenkomst dat die huur zonder opzegging en zonder enige rechtsbescherming van de huurder na 15 jaar zou eindigen (en welk verzoek vervolgens ook door het Hof werd ingewilligd).

Een vraag die echter nog openstond was of een dergelijk verzoek om goedkeuring ook nog kon worden ingediend nadat de huurder zich zou hebben beroepen op de vernietigbaarheid van het beding en daarmee de rechtsgeldigheid van het beding had vernietigd. De meeste schrijvers meenden dat dan goedkeuring niet meer kon worden verzocht. Als het beding immers eenmaal door de huurder was vernietigd, dan was er toch niets meer voor de rechter om nog goed te keuren, zo meenden zij.

In die redenering zat echter ook wat ongemakkelijks. Die impliceert immers dat de huurder welbewust eerst een bepaald afwijkend beding in zijn huurovereenkomst zou kunnen accepteren, om daags na het zetten van de handtekening daarvan de nietigheid in te roepen en vervolgens bij de rechter te betogen dat daardoor een goedkeuring van dat beding niet meer mogelijk zal zijn.

Bij arrest van de Hoge Raad van 3 april 2015 is dit punt thans beslist. De Hoge Raad oordeelt -contrair aan de conclusie van de AG Wissink- dat een verzoek om goedkeuring nog altijd kan worden ingediend en kan worden ingewilligd ook nadat de huurder zich op de vernietigbaarheid van het beding heeft beroepen.

Tast dit de rechtspositie van de huurder aan? Niet echt, want de rechter moet het verzoek tot goedkeuring immers nog altijd inhoudelijk toetsen aan de daarvoor vastgelegde maatstaf van geen wezenlijke aantasting van zijn rechten of voldoende maatschappelijke positie van de huurder.

Waar ging het inhoudelijk in deze zaak over? Dat was de van artikel 7:304 BW afwijkende regeling in de ROZ-huurovereenkomsten om te komen tot een huurprijsherziening en de in de ROZ-bepalingen opgenomen procedure voor het vereiste deskundigenadvies. De rechtsgeldigheid van die ROZ-regeling is reeds bij herhaling onderwerp van procedures geweest, met wisselende uitkomst. Het gerechtshof Amsterdam had de ROZ-bepaling als ten nadele van de huurder geoordeeld en het beroep van de huurder op de vernietigbaarheid gehonoreerd en geoordeeld dat de verhuurder 'daarom' geen goedkeuring van het beding meer kon verzoeken. Dat laatste oordeel wordt door de Hoge Raad nu dus gecasseerd.

Is daarmee de afwijkende ROZ-regeling geldig? Nee, zowel de kantonrechter als het gerechtshof hebben bepaald dat de ROZ-bepalingen in het nadeel van de huurder zijn en dus de huurder zich daarom terecht op de vernietigbaarheid daarvan kan beroepen. Afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het geval zou de rechter echter de afwijkende regeling alsnog kunnen goedkeuren.

Wat is het belang van dit alles? In de onderhavige kwestie zijn partijen al sedert 2010 met elkaar in discussie over een aanpassing van de huurprijs. Afhankelijk van welk regime tot aanpassing van de huurprijs zal gelden, zal ook de ingangsdatum van die huurprijsaanpassing verschillen. Dit soort discussies en onduidelijkheden over welke procedure gevolgd moet worden om tot een huurprijsherziening te komen kan zo maar de formele ingangsdatum van de nieuwe huurprijs een jaartje of nog wat meer opschuiven. En dat kan aardig optellen.


Charles Moons is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Heeft u vragen?

Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.
Goedkeuring afwijkende bedingen huur 290-bedrijfsruimte ook nog mogelijk na vernietiging

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.
Schrijf u in voor onze nieuwsbrief