Bemiddelingskosten huurmakelaar bij zelfstandige woonruimte III

Eerder schreven wij al over de toelaatbaarheid van het in rekening brengen van bemiddelingskosten door de makelaar bij de huurder van zelfstandige woonruimte. Daarin gaven wij onder meer aan dat de wet voorschrijft dat bij de verhuur van zelfstandige woonruimte een lasthebber of bemiddelaar (bijvoorbeeld een makelaar) in beginsel geen recht heeft op loon jegens de huurder (indien ook wordt opgetreden voor de verhuurder). In lagere rechtspraak bestond vervolgens nog wel discussie over de vraag of het enkel op een website van de makelaar plaatsen van een advertentie van een door een verhuurder te huur aangeboden woning kan worden aangemerkt als een dergelijke lastgeving of bemiddeling, meer in het bijzonder indien is overeengekomen dat de verhuurder geen loon verschuldigd zal zijn aan de makelaar.

Recent heeft de Hoge Raad een belangrijk arrest gewezen in dit kader, in antwoord op een zogeheten prejudiciële vraag van de kantonrechter te Den Haag. De vraag van de kantonrecht aan de Hoge Raad luidde als volgt:

“Kwalificeert de overeenkomst, al dan niet op schrift, waarbij een verhuurder met een huurbemiddelaar is overeengekomen dat deze verhuurder om niet, op een website van de huurbemiddelaar, de woonruimte of woonruimten, die deze verhuurder wenst te verhuren, vrijblijvend mag plaatsen en dat na plaatsing op deze website voor een ieder kenbaar is dat deze woonruimte of woonruimten, althans vooralsnog, te huur zijn als een lastgevingsovereenkomst tussen de verhuurder en de huurbemiddelaar als bedoeld in artikel 7:414 BW en/of als een bemiddelingsovereenkomst tussen de verhuurder en de huurbemiddelaar als bedoeld in artikel 7:425 BW, zodat artikel 7:417 lid 4 BW in samenhang met artikel 7:427 BW van toepassing is? Maakt het voor de beantwoording van deze vraag nog verschil uit of de huurbemiddelaar zelf actief de verhuurder benadert met het verzoek of hij/zij nog woonruimte te huur heeft die de huurbemiddelaar op zijn website wil plaatsen of dat de verhuurder aan de huurder meldt wanneer woonruimte op de website van de huurbemiddelaar kan worden geplaatst. Maakt het voor de beantwoording van deze vraag voorts nog verschil uit of de huurbemiddelaar in de advertentie van de woonruimte vermeldt dat de potentiële huurder contact dient op te nemen met de huurbemiddelaar – en geen contactgegevens van de verhuurder zelf zijn vermeld – of dat de potentiële huurder contact moet opnemen met de verhuurder of een andere huurbemiddelaar.“

En het antwoord van de Hoge Raad is vervolgens duidelijk; ook dit moet worden aangemerkt als een lastgeving dan wel bemiddeling (voor de verhuurder) en ook hier geldt dus de verbodsbepaling voor wat betreft het in rekening brengen van loon bij de huurder van de zelfstandige woning. De grens ligt echter bij het fenomeen waarbij de website van de makelaar uitsluitend als ‘prikbord' fungeert, en de verhuurder en (potentiële) huurder direct met elkaar contact hebben zonder enige tussenkomst van de makelaar. De Hoge Raad formuleert het als volgt:

“( a) De overeenkomst, al dan niet op schrift, waarbij een verhuurder met een huurbemiddelaar is overeengekomen dat deze verhuurder om niet, op een website van de huurbemiddelaar, de woonruimte die deze verhuurder wenst te verhuren, vrijblijvend mag plaatsen en dat na plaatsing op deze website voor een ieder kenbaar is dat deze woonruimte te huur is, heeft in beginsel te gelden als een bemiddelingsovereenkomst tussen de verhuurder en de huurbemiddelaar als bedoeld in artikel 7:425 BW. Op grond van art. 7:427 BW is art 7:417 lid 4 BW daarop dus van toepassing.

( b) Het maakt voor de beantwoording onder (a) geen verschil of de huurbemiddelaar zelf actief de verhuurder benadert met het verzoek of hij woonruimte te huur heeft die de huurbemiddelaar op zijn website wil plaatsen, of dat de verhuurder aan de huurbemiddelaar meldt dat de woonruimte op de website van de huurbemiddelaar kan worden geplaatst.
( c) Hetgeen hiervoor onder (a)-(b) is beslist, is anders indien de beheerder van de website stelt, en bij gemotiveerde betwisting bewijst, dat de website alleen als ‘elektronisch prikbord' functioneert, dat wil zeggen dat de beheerder daarvan niet de aspirant-verhuurder en -huurder van elkaar afschermt en het hun dus niet onmogelijk maakt dat zij rechtstreeks en zonder zijn tussenkomst met elkaar in contact treden om over de totstandkoming van een huurovereenkomst te onderhandelen.

( d) Uit hetgeen hiervoor in (c) is vermeld volgt dat het voor de beantwoording onder (a) verschil maakt of de huurbemiddelaar in de advertentie van de woonruimte (website) vermeldt dat de potentiële huurder contact dient op te nemen met de verhuurder, mits diens contactgegevens in de advertentie zijn vermeld.“

Dankzij dit arrest van de Hoge Raad is zodoende eindelijk (meer) duidelijkheid gekomen ten aanzien van het antwoord op de vraag wanneer het loon door de makelaar wel of niet bij de huurder van zelfstandige woonruimte in rekening mag worden gebracht voor verrichte bemiddelings-/lastgevingswerkzaamheden. Verwachting is dat de uitspraken van de lagere rechters op dit punt vanaf nu meer op één lijn zullen zitten.

Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?