Dwaling ten aanzien van (on)mogelijkheden bestemmingsplannen

Bij het sluiten van overeenkomsten rust op partijen een inlichtingenplicht. Indien niet aan die plicht wordt voldaan, kan de gesloten overeenkomst – onder omstandigheden – met een beroep op dwaling worden vernietigd (artikel 7:228 BW).

In een zaak waarin de Hoge Raad op 27 november 2015 uitspraak deed, speelde dit leerstuk een rol. Het ging in die zaak om een huurovereenkomst en dwaling ten aanzien van het toepasselijke bestemmingsplan. Kort gezegd speelde het volgende: bierbrouwer Inbev (een grote/professionele partij) was hoofdhuurder van een pand waarin een discotheek werd geëxploiteerd door een derde. Op enig moment heeft Inbev het pand onderverhuurd aan een nieuwe onderhuurder. Deze onderhuurder wilde in het pand een Italiaans restaurant beginnen, waarvoor de nodige verbouwingen verricht moesten worden. Nadat de huurovereenkomst tot stand was gekomen en de verbouwingen waren begonnen, kreeg de nieuwe onderhuurder bericht van de gemeente dat het gebruik van het pand voor een zelfstandig restaurant niet was toegestaan. In het bestemmingsplan was het pand namelijk bestemd als “speelcasino”. De onderhuurder vernietigde daarop de huurovereenkomst op grond van dwaling, omdat zij van mening was dat Inbev haar had moeten inlichten over de (on)mogelijkheden van het beoogde restaurant, gelet op het bestemmingsplan. Inbev verweerde zich kort gezegd met de stelling dat zij ook niet bekend was met de precieze planologische (on)mogelijkheden.

Het hof gaf de onderhuurder gelijk. Het hof overwoog namelijk dat Inbev, als grote professionele speler, had behoren te weten van de precieze bestemming en de mogelijke problemen die de onderhuurder daardoor zou kunnen ondervinden. Inbev had de onderverhuurder daar dan ook over moeten informeren. Daarbij overwoog het hof dat de spreekplicht van Inbev zwaarder woog dan de onderzoeksplicht van de onderhuurder, ook al had deze zelf kunnen nagaan wat de planologische bestemming was en zij daartoe ook verplicht was op grond van de huurovereenkomst.

De Hoge Raad gaat niet mee in dit oordeel van het hof. Daartoe overweegt de Hoge Raad als volgt:
“Het antwoord op de vraag of Inbev de onderhuurder had behoren in te lichten in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling van de onderhuurder wist of behoorde te weten, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Als uitgangspunt geldt dat voor de wederpartij van de dwalende bezwaarlijk een gehoudenheid tot het verschaffen van inlichtingen aangenomen kan worden met betrekking tot omstandigheden waarvan zij niet op de hoogte is. Zoals in Parl. Gesch. Boek 6, p. 909, is vermeld, mag een verplichting tot ‘preventief' inlichten niet te snel worden aangenomen, en zal van een ‘behoren in te lichten' in het algemeen slechts sprake zijn als de wederpartij van de dwalende zelf van de juiste stand van zaken op de hoogte was. Een dergelijke verplichting mag ook aangenomen worden indien die wederpartij, bijvoorbeeld vanwege haar deskundigheid ten aanzien van de omstandigheid waaromtrent gedwaald wordt, geacht moet worden van de juiste stand van zaken op de hoogte te zijn.“

Kort en goed: als een partij ergens niet van op de hoogte is, kan haar in beginsel niet verweten worden de andere partij daarover niet te hebben ingelicht. Zo ver strekt de meldingsplicht van artikel 7:228, eerste lid, onder b dus niet; het behoren te weten zoals daarin genoemd, brengt geen onderzoeksplicht met zich.

Kortom, zeker als je bedrijfsmatig gaat huren, is het verstandig om als huurder na te gaan wat de planologische mogelijkheden zijn van het te huren object. De advocaten van Wieringa kunnen u hierin van dienst zijn. Zo ook bij andere aspecten die van belang zijn voor het sluiten van een huurovereenkomst.

Geert Schnitzler is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied handel- en ondernemingsrecht.

Vragen?