Onderverhuren woning via Airbnb (III)

Eerder berichtten wij al over de risico's bij het als huurder onderverhuren van een woning via Airbnb. Toch werd recent een vordering van een verhuurder tot ontruiming van een huurder die zonder toestemming de woning had onderverhuurd via Airbnb door de kantonrechter te Rotterdam afgewezen.

De huurder onderverhuurde haar woning wel frequent via Airbnb, doch het betrof telkens slechts een gedeelte van haar woning (waarbij zij zelf in de betreffende onderverhuurperioden eveneens in de woning verbleef).

De kantonrechter overweegt dat de verhuur van (huur)woningen via een website als Airbnb een nieuw opgekomen fenomeen is, dat in zoverre afwijkt van het – klassieke – beeld van onderverhuur dat in beginsel slechts sprake is van kortstondige onderverhuurperiodes aan (voornamelijk) toeristen, die elders hun hoofdverblijf hebben, in tegenstelling tot het voor langere tijd onderverhuren aan woningzoekende derden. De bezwaren tegen beide soorten van onderverhuur lopen dan ook uiteen, aldus de kantonrechter. Het verbod in de toepasselijke algemene voorwaarden (in casu het standaard ROZ-model uit 1994) kan volgens de kantonrechter geacht worden tegen de klassieke wijze van onderverhuur gericht te zijn. Dit roept de vraag op in hoeverre het voor huurders ogenblikkelijk duidelijk moet zijn dat ook verhuur via Airbnb onder het verbod van onderverhuur valt en dat dit tot ontbinding van de huurovereenkomst kan leiden.

Daarnaast is het belang van verhuurders om deze verhuur tegen te gaan, gelet op de maatschappelijke discussie daarover en de (beperkte maar) uiteenlopende jurisprudentie over dit onderwerp niet zonder meer gegeven, aldus de kantonrechter. Dat is anders in geval de huurder zijn hoofdverblijf verplaatst ten gunste van de onderverhuur van de volledige huurwoning. Door die handelwijze wordt immers een sociale huurwoning gebruikt door een derde partij die daarvoor niet op de juiste wijze in aanmerking is gekomen. De huurwoning wordt daardoor onttrokken aan de sociale woningmarkt. Van die situatie is echter in het onderhavige geval geen sprake, nu de huurder haar hoofdverblijf in de woning heeft behouden gedurende de verhuurperiodes. Daardoor is geen sprake van onttrekking van een sociale huurwoning aan de woningmarkt, aldus de kantonrechter. Potentiële huurders op de wachtlijsten voor sociale huurwoningen worden door de onderverhuur dan ook niet tekort gedaan. Evenmin is gebleken van overlast waarin een belang van de verhuurder bij ontbinding en ontruiming kan zijn gelegen.

Tot slot behandelt de kantonrechter een meer beschouwelijke argument dat huurders niet behoren te profiteren van sociale huurwoningen. Hoewel het de verhuurder vrij staat dat tegen te gaan, is de kantonrechter van oordeel dat dit op zichzelf, in de omstandigheden van deze zaak, onvoldoende is om ontbinding van de reeds in casu 21 jaar durende huurovereenkomst, met alle gevolgen voor de huurder van dien, te rechtvaardigen. Voor dat oordeel weegt zwaar dat van eerdere voorlichting van de verhuurder aan haar huurders over haar standpunt ten aanzien van verhuur via Airbnb of vergelijkbare websites niet is gebleken, terwijl de huurder direct na de eerste aanzegging van de verhuurder haar verhuuractiviteiten heeft gestaakt. De gevorderde ontruiming wordt dan ook door de kantonrechter afgewezen.

Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?