Verhuurder mocht geen volledige huurbetaling van V&D verlangen…

De slechte financiële situatie van V&D is in 2015 volop in het nieuws geweest. V&D moest alles op alles zetten om een faillissement te voorkomen. In het weekend van 7 mei 2015 is er een reddingsplan tot stand gekomen waarbij bijna alle bij V&D betrokken partijen, zoals de aandeelhouders, de belastingdienst, de banken en de verhuurders, financiële offers hebben gebracht om V&D te behoeden voor een faillissement. Het plan van V&D om de lonen van de werknemers te verlagen, is door protesten van de vakbonden niet doorgegaan.

Bij het reddingsplan hebben de verhuurders met V&D een vaststellingsovereenkomst gesloten om van februari tot en met juli 2015 een lagere huurprijs te accepteren. Niet alle verhuurders hebben deelgenomen aan dit reddingsplan. Eén van deze verhuurders is Mondia. Mondia verhuurt aan V&D winkelruimte in Hengelo. V&D heeft aan Mondia meegedeeld dat zij niet meer de volledige huurprijs zou gaan betalen. Mondia spande hierop een kort geding aan en vordert dat V&D wordt veroordeeld tot betaling van de volledige huurprijs. V&D voert verweer.

De kantonrechter van de Rechtbank Overijssel moest op 26 maart 2015 de vraag beantwoorden of Mondia als verhuurder van het V&D-pand in Hengelo in rechte aanspraak kan maken op de volledige huurprijs, daar waar het merendeel van de verhuurders van V&D-panden met elkaar de afspraak hebben gemaakt gedurende zes maanden een lagere huurprijs te accepteren om V&D voor een faillissement te behoeden. De rechter kwam tot het oordeel dat Mondia dit inderdaad kon. De rechter oordeelde hierbij dat Mondia geen vaststellingsovereenkomst met V&D is aangegaan en zij hiertoe ook niet kon worden verplicht. De slechte financiële positie van V&D, het gevaar dat V&D in staat van faillissement zal worden verklaard, en het feit dat Mondia wellicht profiteert van een door huurkortingen van de andere verhuurders mogelijk gemaakt voortbestaan van V&D, zijn volgens de rechter geen redenen om Mondia het recht op de volledige maandelijkse huur te ontzeggen. V&D moest alsnog de volledige huurprijs aan Mondia betalen.

De kantonrechter van de Rechtbank Oost-Brabant kwam op 8 april 2015 overigens tot eenzelfde uitspraak in een vrijwel identieke zaak die was aangespannen door een verhuurder van het V&D-pand in Den Bosch.

V&D ging in hoger beroep. De verhuurders die wel aan het reddingsplan hebben meegedaan voegden zich aan de zijde van V&D. V&D en de overige verhuurders voerden aan dat Mondia misbruik van bevoegdheid maakte, dan wel in strijd met de redelijkheid en billijkheid handelde, door de volledige huurprijs te vorderen. Zij voerden hiertoe aan dat onder omstandigheden de redding van een levensvatbare onderneming en de daaraan verbonden werkgelegenheid, in beginsel prevaleert boven het belang van een individuele schuldeiser als Mondia. De verhuurders voerden nog aan dat Mondia ongerechtvaardigd wordt verrijkt als zij als ‘free rider' in een gunstigere positie zou verkeren dan de andere verhuurders die door de huurkorting de redding van V&D mede mogelijk hebben gemaakt.

Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vernietigde op 22 december 2015 het vonnis van de Rechtbank Overijssel. In kort kan een geldvordering alleen worden toegewezen als het bestaan van de vordering voldoende aannemelijk is. Daarnaast moet er sprake zijn van feiten en omstandigheden die meebrengen dat dat uit hoofde van spoed een onmiddellijke maatregel nodig is. Het hof moest daarom beantwoorden of het bestaan van de vordering van Mondia (dus de vordering dat V&D de volledige huursom zou betalen) voldoende aannemelijk was om in kort geding toe te kunnen wijzen. Het hof komt tot de conclusie dat dit niet het geval is. Het Hof acht het mogelijk dat het beroep van V&D en de overige verhuurders op misbruik van bevoegdheid in een bodemprocedure zou kunnen slagen. V&D zou namelijk zonder het reddingsplan – bestaande uit de omvangrijke kapitaalinjectie van aandeelhouder Sun Capital, de sterke uitbreiding van het krediet van de banken, het verleende uitstel van betaling door de Belastingdienst én de huurkorting van de gezamenlijke verhuurders – in staat van faillissement zijn verklaard. Het hof acht het aannemelijk dat er in dit geval voldoende grond was om van de verhuurders een bijzonder (financieel) offer te vragen.

Ook vindt het Hof het van belang dat aannemelijk is dat bij de huidige stand van de verhuurmarkt, en in het bijzonder de verhuur van grote panden zoals V&D huurt, alle verhuurders in geval van faillissement van V&D een groot nadeel zouden lijden. Dit nadeel hebben zij dankzij het reddingsplan in belangrijke mate kunnen voorkomen. Volgens het Hof lijken deze omstandigheden op voorhand het bijzondere (financiële)offer van de gezamenlijke verhuurders te rechtvaardigen. Het hof komt dan tot de conclusie dat niet is uitgesloten dat “Mondia misbruik van bevoegdheid maakt door – nu haar eigen positie dankzij door anderen gebrachte offers niet meer in gevaar is – vast te houden aan betaling van de onverminderde huurprijs.” Gelet hierop bestaat twijfel over het bestaan van de vordering van Mondia en kan de vordering in kort geding niet worden toegewezen. Het hof wijst de vorderingen van Mondia alsnog af. Als Mondia alsnog wil dat haar vordering wordt toegewezen, moet zij hiervoor een bodemprocedure starten.

Dit voor V&D gunstige arrest heeft haar niet meer kunnen baten. Op dezelfde dag heeft de rechtbank Amsterdam V&D surseance (uitstel) van betaling verleend.

Vivian Dank is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?