De aansprakelijkheid van de verhuurder voor gevolgschade

Op grond van art. 7:204 BW leveren alle genotsbeperkende omstandigheden die niet aan huurder kunnen worden toegerekend een gebrek op. Toerekening aan verhuurder is voor de vaststelling van het gebrek niet van belang. Ook indien de genotsbeperkende omstandigheid niet aan verhuurder kan worden toegerekend, kan de huurder derhalve aanspraak maken op herstel van het gebrek (art. 7:206) en huurprijsvermindering (art. 7:207). Dit geldt echter niet voor een aanspraak van de huurder op vergoeding van gevolgschade. Voor vergoeding van gevolgschade is ingevolge art. 7:208 BW namelijk wel toerekenbaarheid van de verhuurder vereist. Van toerekenbaarheid is sprake indien het gebrek verwijtbaar is aan verhuurder (schuld) of voor diens risico komt krachtens wet, rechtshandeling of verkeersopvattingen. Een gebrek kan slechts niet aan verhuurder worden toegerekend indien er sprake is van overmacht.

De kantonrechter te Den Haag heeft zich recentelijk nog gebogen over de vraag of de verhuurder aansprakelijk kon worden gehouden voor gevolgschade. De feiten waren als volgt. Verhuurder is eigenaar van twee boven elkaar gelegen woningen. In de vloer van de bovenste woning was als gevolg van een gescheurde waterleiding schade aan de ondergelegen woning (het gehuurde) ontstaan, alsmede schade aan de door huurder zelf aangebrachte vloer. Omdat de verhuurder de schade aan de vloer niet wilde vergoeden, weigerde de huurder de vloer te verwijderen waardoor schimmelvorming was ontstaan onder de laminaatvloer.

De verhuurder stelde zich in deze zaak op het standpunt dat zij niet aansprakelijk was voor de schade aan de laminaatvloer, omdat het gebrek (de lekkage) niet aan haar kon worden toegerekend. Bovendien kon huurder geen aanspraak maken op huurprijsvermindering, omdat de verergerde vochtschade onder de vloer (schimmelvorming) toerekenbaar was aan huurder en derhalve niet gekwalificeerd kon worden als een gebrek.

De kantonrechter oordeelde anders. Omdat verhuurder tevens eigenaar was van de bovenwoning, was zij verantwoordelijk voor de staat van het onderhoud, althans de kwaliteit van het leidingsysteem. Van ‘een van buiten komend onheil' (overmacht) was geen sprake. Het gebrek, de lekkage en waterschade aan het gehuurde, kon dus aan verhuurder worden toegerekend. Verhuurder was derhalve op grond van art. 7:208 BW aansprakelijk voor de gevolgschade aan de laminaatvloer.

Ten aanzien van de verergerde genotsbeperkende omstandigheid onder de vloer (schimmelvorming) oordeelde de kantonrechter dat dit, anders dan verhuurder stelde, wel gekwalificeerd kon worden als een gebrek. De reden dat huurder de vloer niet weghaalde, was namelijk gelegen in het feit dat verhuurder haar aansprakelijkheid ten aanzien van de vloer stug bleef ontkennen. De kantonrechter oordeelde daarom dat de schimmelvorming verwijtbaar was aan verhuurder.

Deze overweging is mijn inziens niet helemaal juist, omdat voor de kwalificatie van een ‘gebrek' geen verwijtbaarheid (toerekenbaarheid) van verhuurder vereist is. Zoals hiervoor is overwogen vormt elke genotsbeperkende omstandigheid die niet aan huurder kan worden toegerekend een gebrek. Het was derhalve zuiverder geweest als de kantonrechter had overwogen dat de schimmelvorming gezien het handelen van verhuurder niet aan huurder kon worden toegerekend.

Anna Zijlstra is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?