icon

Verkrijging door verjaring van onroerende zaken

Het komt regelmatig voor dat er tussen buren of tussen burgers en gemeenten discussie ontstaat over de vraag wie eigenaar is van een bepaald stuk grond en waar derhalve de juridische perceelgrens loopt. Tussen buren ontstaat deze discussie vaak pas op het moment dat het perceel van de buurman aan een derde is verkocht. Dat is ook logisch, want pas dan komt meestal aan het licht dat de grenzen die in het kadaster zijn aangegeven niet overeenstemmen met de werkelijkheid.

De kadastrale grens is de grens zoals deze door verkaveling en samenvoeging is ontstaan. De kadastrale grens komt niet altijd overeen met de juridische grens. De juridische grens kan namelijk afwijken van de kadastrale grens indien er sprake is van verkrijging door verjaring. Het Nederlandse recht kent twee manieren waarop door verjaring een registergoed kan worden verkregen, namelijk verkrijgende verjaring (art. 3:99 BW) en bevrijdende verjaring (art. 3:105 BW). Voor verkrijgende verjaring van een registergoed is vereist dat er sprake is van een bezitter te goeder trouw die gedurende tien jaar het onafgebroken bezit heeft van het goed. Voor bevrijdende verjaring is geen goeder trouw vereist en is de verjaringstermijn ingevolge art. 3:106 BW 20 jaar. In de kern is het verschil tussen verkrijgende en bevrijdende verjaring dat de bezitter bij verkrijgende verjaring na verloop van de verjaringstermijn het eigendomsrecht verkrijgt, terwijl bij bevrijdende verjaring de bezitter eigenaar wordt, omdat door verloop van de termijn de oorspronkelijke rechthebbende (eigenaar) zijn vorderingsrecht verliest om opheffing te vorderen van de onrechtmatige toestand; de inbreuk op zijn eigendomsrecht. De bevrijdende verjaring wordt derhalve ook wel extinctieve of verliezende verjaring genoemd.

Kort samengevat is voor zowel verkrijgende als bevrijdende verjaring (hierna: ‘verkrijging door verjaring’) vereist dat er (1) gedurende een bepaalde tijd sprake is van (2) bezit van eigendom. Maar wanneer is er sprake van bezit? In art. 3:107 BW wordt bezit omschreven als ‘het houden van een goed voor zichzelf’. Houden van een goed voor zichzelf kan ingevolge art. 3:113 lid 1 slechts door feitelijk daarover de macht uit te oefenen. Omdat een onroerende zaak altijd een bezitter heeft, kan een onroerende zaak ingevolge het tweede lid van art. 3:113 BW slechts in bezit worden genomen door daarover met een bepaalde continuïteit de feitelijke macht uit te oefenen. Door de machtsuitoefening dient het bezit van de oorspronkelijke rechthebbende te zijn beëindigd – de oorspronkelijke rechthebbende kan geen macht meer uitoefenen en heeft dat ook niet meer gedaan -, en de machtsuitoefening dient zichtbaar te zijn zodat anderen (waaronder de oorspronkelijke rechthebbende) daaruit kunnen afleiden dat de gebruiker mogelijk pretendeert bezitter te zijn van het stuk grond. Een typisch voorbeeld van een bezitsdaad die duidt op pretentie van eigendom is de omheining van een stuk grond met een hek of een ondoordringbare haag.

Of er sprake is van bezit dient ingevolge art. 3:108 BW e.v. objectief te worden beoordeeld aan de hand van de feitelijke situatie. AG Rank Berenschot omschrijft de objectieve maatstaf in haar conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 1 maart 2013 als volgt: “het komt primair aan op uiterlijke omstandigheden waaruit naar verkeersopvattingen een wilsuiting kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden. De louter interne wil om als rechthebbende op te treden is derhalve voor het zijn van bezitter van geen betekenis.”

In mijn volgende blog zal ik dieper in gaan op deze objectieve maatstaf.


Anna Zijlstra is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.

Heeft u vragen?

Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.
Verkrijging door verjaring van onroerende zaken

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.
Schrijf u in voor onze nieuwsbrief