Bruikleenovereenkomst of huurovereenkomst? II

Eerder schreven wij al dat huur in artikel 7:201 BW wordt omschreven als de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken, en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.

De voorzieningenrechter te Den Haag diende recent (ECLI:NL:RBDHA:2016:566) te beoordelen of een “antikraak-overeenkomst” waarbij een vergoeding door de gebruiker was verschuldigd van € 220,- per maand, diende te worden aangemerkt als een huurovereenkomst (en of de gebruiker dus een beroep op huurbescherming toekwam).

De voorzieningenrechter overweegt dat bij een bruikleenovereenkomst gaat om het in gebruik geven van een zaak om niet terwijl er bij een huurovereenkomst sprake dient te zijn van een voldoende vastomlijnde tegenprestatie. Voor de vraag hoe de overeenkomsten moeten worden gekwalificeerd is bepalend de inhoud van de overeenkomst in het licht van hetgeen partijen bij het aangaan van de overeenkomst omtrent het gebruik voor ogen stond, aldus de voorzieningenrechter.

De voorzieningenrechter stelt vast dat uit de tussen partijen gesloten overeenkomsten volgt dat het gebruik van de ruimten slechts tijdelijk was, in afwachting van verkoop, verhuur, renovatie, sloop of een andere omwikkeling van het object, dat de gebruikers van de ruimten, bereid zijn hun verblijfsrecht afhankelijk te stellen van opzegging op korte termijn en dat dit gebruik korte tijd later zal eindigen en het object alsdan moet worden ontruimd. Uit de bepalingen van de overeenkomst volgt verder dat de door de gebruikers te betalen vergoeding dient ter bestrijding van de bedrijfskosten van het antikraakbedrijf en niet aan huur kan worden gelijkgesteld, aldus de voorzieningenrechter. Opgenomen is ook dat “gebruiker zich realiseert dat hij geen beroep zal kunnen doen op huurbescherming, niet alleen omdat het beoogd gebruik van het object naar zijn aard van korte duur zal zijn, doch tevens omdat tegenover dat gebruik geen tegenprestatie aan de eigenaar / beheerder verschuldigd is”. Voorts is in de overeenkomsten opgenomen dat de werking van de redelijkheid en billijkheid en de goede trouw zich er tegen verzetten dat (toch) een beroep wordt gedaan op huurbescherming, alsmede dat een dergelijk beroep in strijd is met de bedoeling van partijen. Uit deze bepalingen volgt expliciet dat partijen niet beoogd hebben een huurovereenkomst te sluiten overweegt de voorzieningenrechter.

De gebruikers stellen zich voorts nog op het standpunt, nu het antikraakbedrijf heeft nagelaten voldoende te duiden hoe haar bedrijfskosten zijn opgebouwd, de door hen betaalde maandbedragen moeten worden aangemerkt als financiële tegenprestatie en daarmee als huurprijs. Daarin worden zij niet gevolgd door de voorzieningenrechter. Het antikraakbedrijf heeft een opsomming gegeven van de activiteiten die zij financiert uit het totaal aan maandelijks te innen bruikleenvergoedingen, zoals beheer, communicatie, incasso, 24 uur bereikbaarheidsdienst, administratie, acquisitie. onderhoud en overhead. Dit wordt in de gegeven situatie afdoende geacht ter onderbouwing van de stelling dat dit bedrag dient als vergoeding van de exploitatiekosten, aldus de voorzieningenrechter.

De voorzieningenrechter komt zodoende tot de conclusie dat de overeenkomst niet kan worden aangemerkt als een huurovereenkomst, en dat de gebruikers zich aldus niet kunnen beroepen op huurbescherming.

Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?