Gebondenheid aan huurbeëindigingsovereenkomst

Wij hebben bij Wieringa Advocaten voortdurend één of twee ‘student-stagiaires' in dienst: rechtenstudenten die bij ons kennismaken met de advocatuur. Aartie Kalpoe, net afgestudeerd aan Tilburg University, volgt op dit moment die studentstage. Ten behoeve van onze weblog schreef zij samen met Christopher Seine onderstaande bijdrage.

Eerder schreven wij reeds over de in artikel 7:268 BW neergelegde consequenties voor een huisgenoot van de huurder, ingeval de huurder overlijdt. Indien een huisgenoot niet formeel als medehuurder kan worden aangemerkt, is het moeilijker om de huurovereenkomst voort te zetten. De huurovereenkomst kan uitsluitend worden voortgezet indien de huurder kan aantonen dat sprake is geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de huurder. Bij de beoordeling van de vraag of sprake is geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding worden alle relevante omstandigheden van het geval meegewogen.

Recent diende de kantonrechter te Eindhoven een oordeel te vellen over de gebondenheid van partijen aan een beëindigingsovereenkomst, die door partijen was gesloten na een gerezen geschil over het al dan niet gerechtigd zijn van de medehuurder om de huurovereenkomst voort te zetten van de overleden huurder.

In deze zaak gaat het om een dochter die sinds maart 2015 bij haar moeder inwoont. Nadat de moeder in april 2015 is komen te overlijden, heeft de dochter een verzoek tot overname van de huurovereenkomst ingediend bij de verhuurder. De verhuurder wijst het verzoek tot overname van de huurovereenkomst af, omdat volgens de verhuurder geen sprake zou zijn geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. In november 2015 maakt de verhuurder schriftelijk aan de dochter kenbaar dat de huurovereenkomst per 1 juli 2015 is geëindigd en dat de dochter de huurovereenkomst niet kan voortzetten. Wel is de verhuurder bereid om de dochter tot uiterlijk 1 maart 2016 in de woning te laten verblijven onder de voorwaarden dat zij i) de woning op uiterlijk 1 maart 2016 leeg en ontruimd aan de verhuurder levert met overhandiging van de sleutels én ii) maandelijks een gebruiksvergoeding van € 512,91 aan de verhuurder doet toekomen voor het gebruik van de woning.

De gemachtigden van de dochter en de verhuurder hebben vervolgens in januari 2016 een (nader) minnelijk overleg gevoerd. Dit overleg heeft geleidt tot een beëindigingsovereenkomst waar de dochter zich kortgezegd heeft verbonden aan de verplichting om de woning uiterlijk 1 augustus 2016 leeg en ontruimd te zullen opleveren aan de verhuurder. De dochter weigert vervolgens echter, nadat voornoemde termijn is verstreken, de woning te verlaten. De verhuurder heeft om die reden een vordering tot ontruiming van de woning ingediend bij de kantonrechter (in kort geding).

In het onderhavige geval overweegt de kantonrechter dat de verhuurder onweersproken heeft gesteld dat zij belang heeft bij een onmiddellijke ontruiming. De woning maakt immers onderdeel uit van de sociale woningvoorraad. Dergelijke woningen zijn schaars en er bestaat een zeer lange wachtlijst voor. Met het voorgaande is de spoedeisendheid gegeven.

Ter zake van de primaire vraag of de dochter gehouden is de woning te ontruimen, overweegt de kantonrechter dat vast staat dat partijen een beëindigingsovereenkomst hebben gesloten en dat de dochter verplicht is de woning op 1 augustus 2016 te ontruimen. De dochter heeft dit nagelaten en is derhalve in verzuim. Dit leidt tot toewijzing van de vordering van verhuurder op voornoemde grond, aldus de kantonrechter.

Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat de dochter heeft nagelaten een verzoek tot medehuurderschap ex artikel 7:267, lid 1, BW alsmede een verzoek tot voortzetting van de huur ex artikel 7:268, lid 2, BW in te dienen. De dwingendrechtelijke termijn van zes maanden is daarvoor verstreken. De kantonrechter concludeert dat de dochter zonder recht of titel in de woning verblijft.

De dochter stelt verder dat de verhuurder toezeggingen heeft gedaan omtrent het verkrijgen van een andere woning voor de dochter. De verhuurder brengt daar tegenin dat zij nooit dergelijke garanties heeft geboden. Volgens de kantonrechter is deze stelling onvoldoende aangetoond door de dochter en wordt derhalve gepasseerd.

In het geding is tot slot komen vast te staan dat de dochter op ruim 130 woningen heeft gereageerd, zonder succes. De kantonrechter overweegt dat het in strijd met de redelijkheid en billijkheid zou zijn om de dochter en haar twee kinderen onmiddellijk uit te woning te zetten. In het bijzonder omdat één van haar kinderen een verstandelijke beperking heeft en behoefte aan structuur noodzakelijk is. Zodoende overweegt de kantonrechter dat bij een belangenafweging tussen verhuurder en de dochter – met het oog op de nadelige gevolgen die een directe huisuitzetting voor de dochter en haar kinderen zal hebben – het belang van de dochter zwaarder weegt.

De vordering tot ontruiming wordt toegewezen. Daarbij kent de kantonrechter gewicht toe aan de omstandigheid dat de dochter sinds januari 2016 bekend was met het feit dat zij op 1 augustus 2016 de woning moest hebben verlaten. De dochter krijgt van de kantonrechter echter wel (gelet op voormelde betreurenswaardige persoonlijke omstandigheden) twee maanden de tijd om alsnog een andere woning te vinden.

Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?