Kwalificatie huurovereenkomst kasteel Stoutenburg

Beide partijen zetten zich in voor hetzelfde goede doel: de bescherming van de natuur. Toch rommelt het al een tijdje tussen de religieuze leefgemeenschap van het Franciscaans Milieuproject, waarvan enkele leden bewoners zijn van het kasteel Stoutenburg en de (inmiddels derde) eigenaar van dat kasteel, het Utrechts Landschap.

Het Franciscaans Milieuproject zet zich als eigentijds klooster in voor het herstellen van de relatie tussen mens en natuur. Sinds de jaren negentig woont een aantal Franciscanen permanent in het kasteel. Zij bieden daar tegen betaling onder meer retraites, bezinningsdagen en kookworkshops aan. Tevens verhuren de Franciscanen een aantal zalen op de begane grond van het kasteel als conferentieoord.

Het Utrechts Landschap probeert al sinds enige tijd de huur te verhogen en een nieuw huurcontract te sluiten. De Franciscanen waren echter van mening dat de beoogde huurverhoging van het Utrechts Landschap voor hen onbetaalbaar was. Daarop zegde Het Utrechts Landschap het huurcontract op en vorderde ontruiming van het gehuurde per 1 januari 2016. Recentelijk kwam deze zaak voor bij de Rechtbank Midden-Nederland.

Hoewel de Franciscanen zich subsidiair beriepen op verlenging van de ontruimingstermijn ex artikel 7:230a BW, betrof de kern van het geschil de vraag hoe de huurovereenkomst moet worden gekwalificeerd. De Franciscanen stelden zich op het standpunt dat er sprake is van huur van woonruimte terwijl het Utrechts Landschap meende het huur van de zogenoemde ‘'7:230a ruimte'' (overige bedrijfsruimte) betrof. Voor zover er sprake zou zijn van een gemengde overeenkomst – dit kan namelijk juridisch gezien ook nog het geval zijn – stelden beide partijen zich op het standpunt dat de overeenkomst in overwegende mate het door hen primair beoogde karakter heeft.

De kantonrechter stelt voorop – in lijn met vaste rechtspraak – dat bij de kwalificatie van een huurovereenkomst dient te worden uitgegaan van hetgeen partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan. Voor zover vast komt te staan dat het gehuurde niet in zijn geheel als woonruimte kan worden aangemerkt (en er dus sprake is van een gemengde overeenkomst) dient mede de inrichting in aanmerking te worden genomen en worden gekeken of het gehuurde in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is (in lijn met Hoge Raad 5 november 1993, NJ 1994, 228, Fuks/Recourt).

Deze lijn toepassend kwam de kantonrechter tot de conclusie dat er in dit geval inderdaad sprake is van een gemengde huurovereenkomst. Zij overwoog in dit verband dat gekeken moet worden naar het geheel van het milieuproject Stoutenburg. De kern daarvan wordt gevormd door de bewoners van het kasteel. De bewoning door de Franciscanen (en dus niet door willekeurige derden) is door de jaren heen in verschillende huurovereenkomsten telkens expliciet genoemd. Dit maakt het gehuurde woonruimte. De activiteiten van de Franciscanen in het gehuurde is zakelijk en dus bedrijfsmatig van karakter en vallen zodoende onder het 7:230a regime.

De hamvraag is dan uiteraard welk van de twee aspecten de overhand heeft in de huurovereenkomst. Uit het feit dat het grootste deel van het kasteel werd gebruikt voor een ander doel dan wonen, te weten zaalverhuur en andere zakelijke activiteiten die niet kunnen worden gerekend tot de woonfunctie van het kasteel, komt de kantonrechter tot het oordeel dat sprake is van huur ex artikel 7:230a BW. Het betoog van de Franciscanen dat de door hen ontplooide activiteiten op en rond het kasteel geen commercieel oogmerk hebben en samenhangen met het doel van het milieuproject mocht daarbij niet baten.

Opvallend, en in het geval van de Franciscanen niet direct begrijpelijk, is dat beide partijen zich op het standpunt hebben gesteld dat splitsing van de huurovereenkomst niet mogelijk was. Hoewel in dit geval alleen de eerste verdieping van het kasteel voor geen ander doel dan bewoning werd gebruikt, wil dat nog niet bij voorbaat zeggen dat splitsing van het huurcontract onmogelijk is. Het is immers vaste rechtspraak dat bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een gemengde huurovereenkomst, die voor splitsing in aanmerking komt, gekeken wordt naar alle omstandigheden van het geval, en waarbij op voorhand niet aan bepaalde omstandigheden een zwaarder gewicht moet worden toebedeeld dan aan andere.

Concluderend: de opzegging hield stand en vertrek dreigt voor deze leefgemeenschap van de Franciscanen (van wie een aantal al meer dan twintig jaar in het kasteel woont). Kleine troost, de ontruimingstermijn werd door de rechter wel verlengd tot 1 januari 2017. Bewoners en bestuur gaan zich binnenkort beraden op de nieuwe situatie.

Roos de Grave is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?