Bed & Breakfast regels gemeente Amsterdam verduidelijkt

Inleiding

Het komt regelmatig voor dat een kamer binnen een bestaande woning of een zolderkamer zo wordt verbouwd dat deze beschikt over eigen voorzieningen (keuken, wc en badkamer) en een eigen toegang, en vervolgens onder de noemer ‘bed and breakfast’ gedurende het hele jaar wordt verhuurd aan toeristen. In mijn blog van 23 juni 2016 heb ik gewaarschuwd voor het feit dat dergelijke verhuur niet is toegestaan onder de bed and breakfast regels van de gemeente Amsterdam. Over deze blog heb ik heel wat vragen en opmerkingen gekregen van verontruste verhuurders en dat is ook begrijpelijk, want tot verkort stond nergens op de informatiepagina van de gemeente expliciet vermeld dat dit niet is toegestaan. Slechts door de Huisvestingsverordening te bestuderen werd duidelijk dat dergelijke verhuur zonder onttrekkingsvergunning verboden is.

Onduidelijkheid bed and breakfast regels

De moeilijkheid van de bed and breakfast regels zat in de interpretatie van het begrip ‘woonruimte’. Tot 1 januari 2017 was het slechts toegestaan een gedeelte (max 40%) van ‘een woonruimte’ aan toeristen te verhuren. Voor velen was onduidelijk wat er onder het begrip ‘woonruimte’ diende te worden verstaan. Hierdoor bestond er tevens onduidelijkheid over welke ruimtes konden worden aangemerkt als zijnde onderdeel van de woonruimte van de verhuurder en dus welke ruimtes er van de gemeente Amsterdam wel en niet gedurende het hele jaar aan toeristen mochten worden verhuurd. Anders dan vele verhuurders veronderstelden ziet het begrip ‘woonruimte’ niet op de kadastrale grenzen van een woning/appartement. Een zolderkamer die kadastraal onderdeel uitmaakt van een appartementsrecht maakt daarom niet per definitie ook onderdeel uit van ‘de woonruimte’ van de verhuurder zoals bedoeld in de bed and breakfast regels.

Begrip ‘woonruimte’

Tot 1 januari 2017 werd onder het begrip ‘woonruimte’ zowel zelfstandige als onzelfstandige woonruimte verstaan. Van onzelfstandige woonruimte is kortgezegd sprake als wezenlijke voorzieningen zoals een douche, wc en keuken met anderen gedeeld moeten worden zoals het geval is in bijvoorbeeld een studentenhuis. Sinds 1 januari 2017 is op grond van de bed and breakfast regels het slechts nog toegestaan een gedeelte van een zelfstandige woonruimte te verhuren. Van een zelfstandige woonruimte is zoals volgt uit artikel 1 sub ddd van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 en vaste jurisprudentie sprake als de woonruimte een eigen toegang heeft en beschikt over eigen wezenlijke voorzieningen. Wat betreft het criterium van de eigen toegang is van belang dat je niet door het privé gedeelte (zoals bijvoorbeeld de woonkamer) van de verhuurder hoeft om de woning te bereiken. Wanneer de ruimte vanaf een gedeeld trappenhuis of een gedeelde hal bereikt kan worden dan is er dus sprake van een eigen toegang.

Omdat slechts een gedeelte van een zelfstandige woning op grond van de bed and breakfast regels mag worden verhuurd aan toeristen, zijn de bed and breakfast regels niet van toepassing indien het verhuurde gedeelte op zichzelf als een zelfstandige woning kan worden aangemerkt. Verhuur van een dergelijke ruimte is dan ook niet toegestaan.

Bed and breakfast regels verduidelijkt

De gemeente Amsterdam heeft inmiddels ook ingezien dat het woonruimte begrip in de bed and breakfast regels nadere toelichting behoeft en heeft deze toelichting begin deze maand geplaatst op de informatiepagina. Ook heeft de gemeente nog een aantal andere voorwaarden verduidelijkt en aangescherpt. Zo mag de hoofdbewoner van de woning zelf niet met vakantie zijn als de kamer wordt geexploiteerd en mag de hoofdbewoner niet zijn woning in het geheel aan toeristen verhuren. Daarnaast dienen er vaste slaapkamers te zijn aangewezen voor de gasten. Ook is aangegeven hoe de 40%-regel berekend dient te worden. Slechts 40% van de totale gebruiksoppervlakte van de woning mag aan gasten worden verhuurd. Gedeelde ruimten tellen voor de helft mee in de berekening en als meetmethodiek wordt de NEN 2580 gebruikt. Tot slot vermeldt de gemeente nog dat de gastenverblijven zich in de woning dienen te bevinden en dat deze dus niet van de woning mogen zijn afgescheiden. Aangezien de meeste bed and breakfast ruimten in Amsterdam afgescheiden zullen zijn van de woning van de verhuurder zullen vele verhuurders niet blij zijn met deze voorwaarde. Het is niet duidelijk op welke bepaling in de Huisvestingsverordening deze laatste voorwaarde van de gemeente precies is gebaseerd. Het zou goed zijn als de gemeente deze voorwaarde ook nog nader toelicht.