Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • Wieringa@wieringa.nl
 
Vastgoed

Woningcorporatie mag onroerend goed verkopen zonder goedkeuring minister

In een uitspraak van 1 oktober 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1425) heeft de Hoge Raad beslist dat een woningcorporatie grond mag verkopen nadat bestaande sociale huurwoningen zijn gesloopt zonder toestemming van de minister.

Casus: huurders van een woningcorporatie keren zich tegen verkoop grond aan projectontwikkelaar

De Wielewaal is een wijk in Rotterdam-Zuid, die tussen 1947 en 1949 is gerealiseerd om de woningnood na de Tweede Wereldoorlog te verminderen. De woningen voldoen niet meer aan de huidig gestelde eisen aan woningen. Woningcorporatie Woonstad heeft daarom in samenspraak met de bewoners een plan voor herstructurering van de wijk opgesteld en afgesproken dat bewoners terug kunnen keren naar nieuwe sociale huurwoningen in dezelfde wijk na de bouw. Het plan voorziet niet alleen in de bouw van nieuwe sociale huurwoningen, maar ook in vrije sector huurwoningen en koopwoningen. De woningcorporatie heeft voor de bouw een overeenkomst gesloten met een projectontwikkelaar, waarvan onderdeel uitmaakt dat de woningcorporatie de gronden (na sloop van de woningen) overdraagt aan de ontwikkelaar en na realisatie van het plan de sociale huurwoningen teruggekeerd krijgt.

Tijdens de uitwerking van de plannen ontstaat onenigheid: de bewoners zijn van mening dat de woningcorporatie dezelfde plek in de wijk voor de sociale huurwoningen aan dient te houden. Als de woningcorporatie niet instemt met dit idee starten de huurders een procedure ten einde de woningcorporatie te dwingen de bestaande woningen te koop aan te bieden aan huurders en de verkoop aan de projectontwikkelaar te voorkomen. De huurders doen een beroep artikel 25 lid 2 aanhef en sub b onder 4 Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (BTIV). Dit artikel bepaalt dat sociale huurwoongelegenheden eerst aan de huurder aangeboden dient te worden, alvorens deze verkocht mogen worden met toestemming van de minister.

Aanbiedingsplicht en toestemming minister: object verkoop bepalend

Een woningcorporatie dient op grond van artikel 27 lid 1 sub a Woningwet toestemming van de minister te verkrijgen voor de verkoop van bepaalde onroerende zaken. Deze goedkeuring is op grond van artikel 24, aanhef en onder e BTIV niet vereist indien het gaat om de verkoop van een onroerende zaak anders dan een woongelegenheid of een gebouw zoals bedoeld in artikel 45 lid 2 sub d Woningwet. De woningcorporatie zou de bestaande woningen zelf slopen en slechts de grond verkopen aan de projectontwikkelaar. De woningcorporatie stelt hiervoor geen toestemming van de minister nodig te hebben.

De huurders stellen dat nu de woningen zich op de grond bevonden ten tijden van het sluiten van de koopovereenkomst, deze woningen via natrekking onderdeel uitmaken van de koopovereenkomst. Volgens de huurders is er daarom geen sprake van een uitzondering op het vereiste van toestemming van de minister.

Hier gaat de Hoge Raad niet in mee. Hoewel er bij het sluiten van de koopovereenkomst woningen bevonden op de grond, betekent dit niet dat deze woningen onderdeel uitmaken van de koopovereenkomst. Voor eigendomsoverdracht is een levering vereist, en ten tijde van de levering van de grond zijn de woningen al gesloopt. De Hoge Raad heeft dan ook geoordeeld dat voor de bepaling of er toestemming nodig is van de minister voor de verkoop, hetgeen daadwerkelijk vervreemd zal worden bepalend is.

De Hoge Raad oordeelt dus dat artikel 25 lid 2 aanhef sub b onder 4 BTIV niet van toepassing is en voor de verkoop van de grond geen toestemming nodig is van de minister. Nu toestemming niet is vereist, bestaat er ook geen aanbiedingsplicht aan de huurders.

Misbruik van uitzondering

Een woningcorporatie kan dus woningen slopen om vervolgens de grond zonder toestemming van de minister over te dragen aan een derde. De vraag is nu of woningcorporaties in een dergelijk geval echt niets te duchten hebben van huurders. De Hoge Raad geeft in de uitspraak als handreiking voor die situatie nog mee dat de keuze van de wetgever om verkoop van grond zonder toestemming van de minister te laten verlopen, onverlet laat dat een belanghebbende in een dergelijk geval een vordering op de woningcorporatie kan hebben op grond van onrechtmatige daad indien de woningcorporatie misbruik maakt van de uitzonderingen zoals opgenomen in artikel 24 BTIV.

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Janneke’s recente berichten

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

 

waarnaar bent u op zoek?

pagina's waarop minstens één van de zoektermen voorkomt
pagina's waarop alle zoektermen voorkomen
pagina's waarop de exacte tekst voorkomt

in de hele website
alleen in de blog
in de website met uitzondering van de blog

Wieringa Advocaten