Hadiya Kabir, 26 oktober 2022

Circulair bouwen: de teloorgang van het natrekkingsrecht?

Nederland beoogt in 2050 volledig overgestapt te zijn van een lineaire economie naar een circulaire economie. Om producenten een prikkel te geven om bij te dragen aan de komst van een circulaire economie, is een model bedacht dat met name gebaseerd is op het gebruik van producten door consumenten in tegenstelling tot het gebruikelijke verkrijgen van de eigendom daarvan. In dit model blijft de eigendom bij de producenten, waardoor het voor hen voordeliger wordt om kwaliteit, duurzaamheid en herbruikbaarheid voorop te zetten. Voorts krijgt de consument enkel het recht om de eigendom van de producent voor bepaalde tijd te gebruiken. Dit is de zogenaamde ‘diensteneconomie’. Het lijkt er echter op dat de natrekkingsregels van ons Burgerlijk Wetboek de komst van een ‘diensteconomie’ in de weg kunnen staan.

Circulaire voorbeelden in het vastgoed

Binnen het vastgoed zijn tal van voorbeelden van circulaire bouw te vinden. Hierbij kan gedacht worden aan zonnepanelen en luchtbehandelingsinstallaties die niet in eigendom worden verkregen, maar worden gehuurd. Ook het zodanig monteren van een gebouw dat het dak, de gevels en de binnenmuren relatief eenvoudig gedemonteerd kunnen worden om vervolgens hergebruikt te worden, is daar een goed voorbeeld van. Daarnaast hebben we nog de Tiny Houses. Tiny Houses worden geadverteerd als een goedkoop, milieubewust en duurzaam alternatief voor normale huizen. Van alleen het bouwafval van een normaal huis, kunnen immers ruim twee Tiny Houses gemaakt worden. Deze goed geïsoleerde huisjes hebben tevens een sterke verbinding met de natuur om zo zelfvoorzienend mogelijk te zijn (zonnepanelen voor energie en regenwater voor watergebruik). Daarnaast kunnen Tiny Houses ook gemakkelijk weer ingepakt en verplaatst worden – aldus Tiny House producenten. Kortom: Tiny Houses passen perfect binnen een circulaire bouw. Het recht lijkt echter roet in het eten te gooien met de natrekkingsdoctrine.

Het meest omvattende recht

In het civiele recht is het algemeen bekend dat eigendom het “meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben” is. Voorts is op grond van het eenheidsbeginsel de eigenaar van een zaak tevens eigenaar van al haar bestanddelen. Zo is de eigenaar van een huis (hoofdzaak), tevens eigenaar van de op het dak geplaatste zonnepanelen (bestanddeel). Dit is een gevolg van de werking van de goederenrechtelijke leerstukken van bestanddeelvorming dan wel natrekking. De voornoemde bestanddelen zijn in beginsel individuele zaken, maar eenmaal verbonden aan de overkoepelende hoofdzaak, worden het bestanddelen van die hoofdzaak. Een zaak kan vervolgens uitsluitend hoofdzaak zijn of bestanddeel zijn, hetgeen eigendomsverlies ten gevolge heeft voor de eigenaar van de nagetrokken zaak. De ratio achter de voornoemde goederenrechtelijke leerstukken ligt in het feit dat men erop moet kunnen vertrouwen dat hetgeen zij in eigendom hebben verkregen, volledig hun eigendom is.

De problematiek van natrekking

De jurisprudentie na het Portacabin-arrest (ECLI:NL:HR:1997:ZC2478) leert dat al vlug sprake is van een onroerende zaak, voornamelijk in een geval zoals dat van het Tiny House. Zo werd een chalet op wielen, dat aangesloten was op nutsvoorzieningen, in het arrest van het Hof Arnhem in 2003 (ECLI:NL:GHARN:2003:AG0208) aangemerkt als onroerend. Een op nutsvoorzieningen aangesloten stacaravan met tot de grond afgewerkte demonteerbare plinten is tevens onroerend – aldus het Hof Arnhem-Leeuwarden in 2013 (ECLI:NL:GHARL:2013:CA2228). Alhoewel Tiny Houses niet geheel gelijk hoeven zijn aan de aangehaalde chalets en stacaravans, kan een duidelijke lijn waargenomen worden in de hierboven aangehaalde jurisprudentie, namelijk dat veel gebouwen en werken al snel worden aangemerkt als onroerend en derhalve nagetrokken worden door de grond waar zij duurzaam mee zijn verbonden.

Voor de producent van een Tiny House kan het zuur uitpakken als hij onvoldoende stilstaat bij dit fenomeen. Zodra het Tiny House immers ergens geplaatst wordt en het naar buiten toe de blijk geeft daar duurzaam te verblijven, verliest de producent van het Tiny House hoogstwaarschijnlijk door natrekking de eigendom aan de grondeigenaar. Voor de producenten van Tiny Houses is het dan niet aantrekkelijk om eigenaar te blijven, wat weer ongewenst is binnen een circulaire economie. In theorie kan dit probleem opgelost worden door middel van het recht van opstal, waarbij de producent van het Tiny House de eigendom blijft behouden. Dit neemt echter niet weg dat dan telkenmale een recht van opstal gevestigd moet worden op elk Tiny House, wat de gebruiker ervan tevens niet het gemak geeft om het Tiny House in te pakken en elders te verplaatsen. Daarnaast doorbreekt opstal enkel de natrekking en tast dit de onroerende status van een Tiny House niet aan. Indien een zaak een onroerende status verkrijgt, kan het recht van opstal immers voorkomen dat deze zaak nagetrokken wordt, maar blijft het desondanks die onroerende status behouden. Er ontstaan daardoor meer privaatrechtelijke obstakels die een producent ervan zouden kunnen weerhouden de eigendom van Tiny Houses te behouden. Denk bijvoorbeeld aan de levering, die voor overdracht noodzakelijk is. De overdracht van een onroerend goed vereist immers een notariële akte en inschrijving van de akte in de openbare registers, zo bepaalt artikel 3:89 lid 1 BW, terwijl de levering van roerende zaken enkel bezitsverschaffing vereist, zo volgt uit artikel 3:90 lid 1 BW.

Het is voor de komst van een circulaire economie dus vanuit een aantal perspectieven nadelig dat deze ruime vorm van natrekking en de verregaande definitie van onroerende zaken bestaat. Het is daarbij niet eens de natrekking an sich die het grootste obstakel vormt (deze kan namelijk doorbroken worden door het recht van opstal), maar het feit dat al snel sprake is van een onroerende zaak.

Toch circulair bouwen?

Willen de grondeigenaar en de producent van een Tiny House toch afspreken dat de producent eigenaar blijft van het Tiny House, dan zijn aanvullende regelingen noodzakelijk. Enige afspraken tussen partijen dat de eigendom niet over zal gaan naar de grondeigenaar gaan niet op. Het verbintenissenrecht werkt immers louter obligatoir. Om regels van bestanddeelvorming en natrekking te doorbreken, zijn daarom goederenrechtelijke afspraken nodig. Ondanks het feit dat aan circulair bouwen juridisch wat haken en ogen zitten, is met het nodige maatwerk meestal toch een goede oplossing te vinden.

Vragen?