Omzethuur als uitkomst (?)

De Raad voor Onroerende Zaken (‘ROZ’) heeft bij bericht van 23 januari 2023 bekendgemaakt dat de Juridische Commissie van het ROZ eind 2022 een nieuw model huurovereenkomst Winkelruimte (en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW; ‘ROZ model Winkelruimte 2022’) heeft vastgesteld. Dit nieuwe model vervangt haar voorganger uit 2012 en speelt door opname van een aantal aanvullende bepalingen in op actuele thema’s, zoals onder meer openingstijden, overheidsmaatregelen, duurzaamheid, de Omgevingswet en privacy. Het ROZ model Winkelruimte 2022 voorziet daarnaast in een optionele omzet gerelateerde bepaling (‘omzethuurbepaling’), waarmee partijen de hoogte van de huur (gedeeltelijk) afhankelijk kunnen maken van de omzet die met de exploitatie van het in het gehuurde gevestigde bedrijf wordt gerealiseerd.

Het opnemen van een omzethuurbepaling in een huurovereenkomst kan mogelijk uitkomst bieden voor ondernemers ten tijde van economische onzekerheid, zo is ook eind vorig jaar bepleit door Hans Biesheuvel de voorzitter van Ondernemend Nederland.

De gedachte achter de opname van een omzethuurbepaling is dat de verhuurder enerzijds in goede tijden kan profiteren van de resultaten van een huurder en anderzijds de huurder in slechte tijden wat meer ademruimte wordt geboden. Tegelijkertijd zou het een stimulans kunnen zijn voor de verhuurder om meer in het verhuurde te investeren om zo te bewerkstelligen dat de huurder meer omzet in het gehuurde behaalt.

In dit blog worden de omzethuur en de bruikbaarheid daarvan nader behandeld. Daarbij wordt ingegaan op de in de praktijk gebruikelijke varianten van omzethuur, de voordelen en nadelen van omzethuur, en wordt de optionele omzethuurbepaling van het ROZ kort besproken.

Varianten omzethuur

Er zijn verschillende varianten denkbaar van een omzethuur. In de praktijk worden grofweg drie hoofdvarianten van elkaar onderscheiden.

1) (Volledige) omzethuur
De huurprijs is in dit geval afhankelijk van de omzet die door de huurder in het gehuurde wordt gemaakt, waarbij een percentage – veelal gelegen tussen de 5 en 15% – aan de verhuurder wordt afgestaan. Ten einde te groot risico te voorkomen, wordt er doorgaans al een minimum- en/of maximumhuurprijs door de partijen overeengekomen. De optionele omzethuurbepaling behorend bij het ROZ model Winkelruimte 2022 is op deze variant afgestemd.

2) Basishuur met omzethuur
De huurprijs bestaat uit een vaste component, de basishuur, die wordt aangevuld met een variabele component. De variabele component betreft een percentage van de omzet of de ‘meeromzet’ (de omzet voor zover die boven een bepaald minimumbedrag uitkomt). In de praktijk blijkt deze variant het meest te worden gehanteerd.

3) Het schijventarief
De huurprijs wordt bepaald door bij aanvang de potentiële omzet te verdelen in een aantal schijven, waarbij voor elke omzetschijf een bepaald percentage van de omzet door de huurder aan de verhuurder dient te worden betaald.

Voordelen omzethuur

Een van de belangrijkste voordelen is, zoals besproken, dat omzethuur de verhuurder enerzijds de kans geeft om mee te profiteren van inspanningen van de huurder en anderzijds de huurder enige bescherming geeft in het geval de omzet tegenvalt. Doordat de verhuurder financieel belang heeft bij de omzet van de huurder, zal de bereidwilligheid om te investeren in het verhuurde toenemen.

Daarnaast kunnen huurders door omzethuur overeen te komen over de streep worden getrokken indien zij de marktconforme huurprijs nog niet kunnen betalen of indien er twijfels bestaan over de geschiktheid van de locatie. De opname van een omzethuurbepaling kan bovendien ook een belangrijke rol spelen in het voorkomen van leegstand en faillissementen.

Verder kan het beschikken over de omzetgegevens van de huurder voor de verhuurder een belangrijke bron van informatie zijn, waarmee (groot) verhuurders bijvoorbeeld bij de indeling van een winkelcentrum rekening kunnen houden.

Nadelen omzethuur

Bij de nadelen van de omzethuur kan ten eerste benoemd worden dat in het geval er geen basishuur wordt afgesproken er in beginsel geen zekerheid is over het rendement. Dit kan echter ondervangen worden door een basishuur af te spreken.

Verder vereist omzethuur een zekere mate van inzage in de administratie van de huurder en controle door de verhuurder, waarbij transparantie en vertrouwen een grote rol spelen. Het vaststellen van de omzethuur kan daarom soms tijdrovend en kostbaar zijn. Het is om die reden ook van belang vooraf duidelijke afspraken te maken over op welke wijze de omzet wordt berekend en hoe dit gecontroleerd dient te worden.

Daarnaast kan het afspreken van omzethuur problematisch zijn bij bijvoorbeeld de waardering van winkelcentra, doordat er jaarlijks grote verschillen in de huuropbrengsten kunnen ontstaan en daardoor ook de waardeontwikkeling van het winkelcentrum wordt beïnvloed.

Tenslotte is problematisch dat het wettelijke huurprijsherzieningssysteem bij 290-ruimte niet is afgestemd op omzethuur. Bij de huurprijsherzieningsprocedure van artikel 7:303 BW geldt immers als maatstaf de huurprijzen (veelal zonder omzethuur) van vergelijke bedrijfsruimtes ter plaatse over de voorafgaande vijf jaar. Partijen lopen derhalve het risico dat een kantonrechter de huurprijs in het kader van een 303-procedure nader vaststelt op basis van een vaste huurprijs, hetgeen partijen vaak niet voor ogen stond. Dit probleem zou ondervangen kunnen worden door vooraf rechterlijke goedkeuring te vragen op grond van artikel 7:291 lid 2 BW om zo de wettelijke huurprijsherzieningsprocedure geheel of gedeeltelijk (bijvoorbeeld enkel voor wat betreft de omzetgerelateerde component) buiten toepassing te verklaren.

De omzethuurbepaling van het ROZ model Winkelruimte 2022

De omzethuurbepaling van het ROZ model Winkelruimte is een zeer omvangrijke bepaling, waarmee ook direct duidelijk wordt dat het geen eenvoudige bepaling betreft. Indien partijen gebruik wensen te maken van omzethuur, dient er immers stilgestaan te worden bij een aantal vragen.

Een van de belangrijkste vragen waar de omzethuurbepaling op in gaat, is vanzelfsprekend de vraag wat al dan niet onder ‘omzet’ valt. In dat kader valt op dat de omzethuurbepaling een expliciete opsomming geeft van hetgeen wel onder omzet valt, maar ook expliciet aangeeft wat van het begrip omzet is uitgesloten. Interessant is bovendien de opname van ‘internetomzet’, hetgeen in de artikelen 4.5 sub d, 4.6 en 4.7 nader door het ROZ wordt ingevuld. De omzethuurbepaling omschrijft internetomzet als volgt:

“de omzet behaald met de verkoop van producten via alle mogelijke media, zoals internet (e-commerce) of postorder, die aan de in het gehuurde gevestigde winkel van huurder kan worden toegerekend (….)”

Een andere vraag die in de omzethuurbepaling wordt behandeld, is de vraag hoe de omzet op betrouwbare wijze inzichtelijk wordt gemaakt en wie daarvoor verantwoordelijk is. In de omzethuurbepaling is daarbij gekozen voor een vrij uitgebreide administratieve procedure, waaruit een duidelijk systeem van checks and balances valt te herleiden. Huurder en verhuurder kennen daarbij over en weer verplichtingen, waarbij vertrouwelijkheid een sleutelrol speelt.

De omzethuurbepaling speelt voorts – zoals besproken – in op het problematische karakter van de huurprijsherzieningsprocedure. De omzethuurbepaling laat partijen immers (geheel) afstand doen van de huurprijsherzieningsprocedure en laat partijen daarvoor goedkeuring vragen bij de kantonrechter.

Al met al betreft het een uitgebreide bepaling, waarop nog de nodige variëteiten denkbaar zijn. De omvattendheid van de bepaling geeft huurders en verhuurder wel direct een goed beeld van alle aspecten waarbij aan omzethuur gedacht moet worden. Het anders definiëren van het begrip ‘omzet’ en het anders indelen van administratieve verplichtingen over en weer zijn voorbeelden waarmee huurders en verhuurders kunnen afwijken van de optionele omzethuurbepaling van het ROZ.

Conclusie

Het afspreken van (gedeeltelijke) omzethuur kan voor zowel de verhuurder als de huurder een uitkomst zijn ten tijde van (economische) onzekerheid. Het opnemen van een omzethuurbepaling vereist echter een zekere mate van zorgvuldigheid – met name in de gevallen waarin de omzethuur een belangrijke component zal vormen voor de uiteindelijke huurprijs – om vervelende verrassingen te voorkomen. Het is daarom raadzaam goed in kaart te brengen welke eisen er in een specifiek geval bestaan en hoe dat het best in de omzethuurbepaling kan worden vormgegeven. De optionele omzethuurbepaling van het ROZ model Winkelruimte 2022 geeft daarbij een goed denkkader.

Wieringa Advocaten heeft ruime ervaring met het opstellen van huurovereenkomsten. Mocht u vragen hebben over de opname van een opmaat gemaakte omzethuurbepaling of over een van de andere bepalingen van het ROZ model Winkelruimte 2022 neem dan gerust contact op.

Vragen?