Praktijkgebieden: Financiering en zekerheden
Bent u recent overgestapt van voortdurend erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht en heeft u op verzoek van de bank een nieuwe hypotheekakte laten opstellen? Dan komen de kosten voor deze hypotheekakte voor rekening van de bank. Dat heeft de Commissie van Beroep van het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (Kifid) op 20 februari 2023 in hoger beroep geoordeeld (CvB 2023-0008).
De casus betreft een man die eigenaar is van een woning in Amsterdam. De grond van zijn woning heeft hij in erfpacht van de gemeente Amsterdam. In 2020 stapt de man over van voortdurend erfpacht naar eeuwigdurend erfpacht. Omdat de bank een hypotheekrecht heeft op de woning, eist de bank vervolgens dat hij voor deze overstap een nieuwe hypotheekakte laat opmaken. De bank stelt namelijk dat zij er zeker van wil zijn dat haar hypotheekrecht niet komt te vervallen met deze overstap. Dit vindt hij echter onredelijk en hij eist dat de bank de kosten voor de nieuwe hypotheekakte zal terugbetalen.
Op 11 maart 2022 oordeelde de Geschillencommissie van het Kifid dat de man gelijk had (GC 2022-0192). Dit oordeel bespraken wij in een eerdere blog. De kosten voor de nieuwe hypotheekakte komen voor rekening van de bank, omdat de kans dat het hypotheekrecht van de bank in gevaar kwam zeer klein was. De bank was het hier echter niet mee eens en ging in hoger beroep bij de Commissie van Beroep van het Kifid.
Maar ook in hoger beroep kreeg de bank geen gelijk. Volgens de Commissie van Beroep staat het de bank in principe vrij om een nieuwe hypotheekakte te verlangen wanneer zij van mening is dat er enige onzekerheid is over haar rechtspositie. Maar bij een overstap van voortdurend erfpacht naar eeuwigdurend erfpacht is de rechtsonzekerheid zodanig klein, dat het opmaken van een nieuwe hypotheekakte niet noodzakelijk is. Daarom kan de bank niet van de man verlangen dat hij de kosten voor een nieuwe hypotheekakte betaalt. De Commissie van Beroep oordeelt ook in hoger beroep dat de bank de kosten voor de hypotheekakte moet terugbetalen. Deze uitspraak is bindend, wat betekent dat het niet meer kan worden aangevochten. Wanneer een consument dus kosten heeft moeten maken voor het laten opstellen van een nieuwe hypotheekakte na overstap naar eeuwigdurend erfpacht, is de bank gehouden om deze kosten terug te betalen.
Bent u van mening dat u kosten voor een nieuwe hypotheekakte terug moet krijgen van de bank na uw overstap naar eeuwigdurende erfpacht? Dan kunnen wij daarbij assisteren. Neem gerust contact met ons op.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.