Praktijkgebieden: Contracten, Huurrecht, Vastgoed
Met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 kwam de introductie van generieke tijdelijke huurcontracten voor maximaal twee jaar voor zelfstandige woningen en maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woningen. Het doel was dat de bestaande voorraad zo optimaal mogelijk zou worden benut, met een betere doorstroming en een groter huurwoningenaanbod. Uitgangspunt was dat vaste huurcontracten de norm zouden blijven.
Volgens Hugo de Jonge, de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, leert de praktijk dat het gebruik van tijdelijke contracten in kwetsbare wijken echter kan leiden tot onwenselijke sociale problematiek. Daarom heeft hij afgelopen week het Wetsvoorstel lokaal verbod tijdelijke verhuur ter consultatie voorgelegd. Met dit wetsvoorstel wordt het gemeenten mogelijk gemaakt om in kwetsbare wijken een verbod op het gebruik van tijdelijke huurcontracten in te stellen.
In deze blog gaan wij nader in op de aanleiding voor het wetsvoorstel, de belangrijkste aandachtspunten en de verhouding tot het Initiatiefwetsvoorstel vaste huurcontracten van Tweede Kamerleden Nijboer (PvdA) en Grinwis (ChristenUnie).
De Wet doorstroming huurmarkt 2015 introduceerde generieke tijdelijke huurcontracten voor maximaal twee jaar voor zelfstandige woningen en vijf jaar voor onzelfstandige woningen. Ook werden nieuwe doelgroepencontracten geïntroduceerd. Daarmee werd het mogelijk om de huur op te zeggen wegens de dringende reden dat de huurder of het huishouden dat er woont niet langer tot die specifieke doelgroep behoort. De specifieke doelgroepen betreffen jongeren, studenten, promovendi, ouderen, gehandicapten en grote gezinnen (artikel 7:274a t/m artikel 7:274f BW).
Uit de evaluatie van de Wet komt naar voren dat het gebruik van generieke tijdelijke huurcontracten door particuliere verhuurders in schaarstegebieden de afgelopen jaren is toegenomen. De doelgroepencontracten worden ook veel ingezet, met name door woningcorporaties, en zowel door huurders als verhuurders positief beoordeeld. Of de tijdelijke contracten – zoals beoogd – tot een groter aanbod hebben geleid was volgens de evaluatie niet vast te stellen.
Wel zijn volgens de evaluatie ongewenste neveneffecten zichtbaar. Het gaat om het onwettelijk opnemen van een minimumduur in het tijdelijke contract, een snellere stijging van de huurprijzen en negatieve effecten op de leefbaarheid in wijken door een snellere doorstroom van huurders.
Laatstgenoemd effect vormt voor minister De Jonge aanleiding voor het Wetsvoorstel lokaal verbod tijdelijke verhuur. De sociale cohesie in reeds kwetsbare wijken zou verder onder druk komen te staan door de snelle doorstroming. Gemeenten geven aan dat tijdelijke verhuur zich concentreert in bepaalde wijken en dat in die wijken meer overlast wordt gemeld. Ook zouden zogenaamde aandachtsgroepen, zoals arbeidsmigranten, statushouders en ouderen met een zorgvraag, risico lopen uitbuiting.
Het wetsvoorstel beoogt de Wet goed verhuurderschap (de “Wgv“) te wijzigen. De Wgv werd in maart van dit jaar aangenomen door zowel de Tweede Kamer als Eerste Kamer. Met de Wgv komt er een landelijke basisnorm voor goed verhuurderschap in de vorm van algemene regels. Daarnaast biedt de Wgv gemeenten de bevoegdheid om via een gebiedsgerichte verhuurvergunning strengere eisen te stellen aan verhuurders in kwetsbare wijken.
Ter aanvulling hierop geeft het wetsvoorstel aan de gemeenteraad de bevoegdheid om op grond van de Wgv in de verhuurverordening bepaalde wijken aan te wijzen waarin generieke tijdelijke huurcontracten verboden zijn. Het verbod is niet gekoppeld aan de verhuurvergunning en kan naast of zonder een vergunningverplichting bestaan. Daardoor zou het kunnen voorkomen dat in een gebied wél een vergunningsplicht voor verhuur geldt, maar geen verbod op algemene tijdelijke huurcontracten, en vice versa.
De Tweede Kamerleden Henk Nijboer (PvdA) en Pieter Grinwis (ChristenUnie) hebben op 16 september 2022 het initiatiefwetsvoorstel vaste huurcontracten ingediend. Het voorstel bevat een landelijk verbod op generieke tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woningen, waar deze nu nog zijn toegestaan voor een huurperiode van maximaal twee jaar. Het voorstel behoudt ruimte voor tijdelijke verhuur van woningen in een aantal specifieke gevallen:
Het initiatiefwetsvoorstel is ten aanzien van zelfstandige woonruimte met een landelijk verbod op generieke tijdelijke huurcontracten een stuk verstrekkender dan het wetsvoorstel van minister De Jonge. Mocht het landelijk verbod geen meerderheid in het parlement behalen komt het lokale verbod in zicht. Het wetsvoorstel daartoe zal niet eerder dan het eind van de consultatie op 5 mei 2023 bij de Tweede Kamer worden ingediend.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.