Gevolgen van het wetsvoorstel vaste huurcontracten

Op 16 september 2022 hebben de Tweede Kamerleden Henk Nijboer (PvdA) en Pieter Grinwis (ChristenUnie) het initiatiefwetsvoorstel vaste huurcontracten ingediend. Het wetsvoorstel bevat een landelijk verbod op generieke tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woningen, waar deze nu nog zijn toegestaan voor een huurperiode van maximaal twee jaar. Het wetsvoorstel behoudt ruimte voor tijdelijke verhuur in een aantal specifieke gevallen. Door amendering komen er mogelijk nog extra uitzonderingen op het algemene verbod.

In deze blog gaan wij nader in op de huidige regelgeving, de achtergrond van het wetsvoorstel en de belangrijkste aandachtspunten van het wetsvoorstel.

Aanleiding en achtergrond

De Wet doorstroming huurmarkt 2015 trad in werking op 1 juli 2016 en introduceerde generieke tijdelijke huurcontracten voor maximaal twee jaar voor zelfstandige woningen en maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woningen (kamerverhuur) (artikel 7:271 lid 1 BW). Zelfstandige woningen betreffen onder meer eengezinswoningen en appartementen. Onzelfstandige woningen betreffen primair kamers. Naast de generieke tijdelijke huurcontracten werden tevens nieuwe doelgroepencontracten ingevoerd. Daarmee werd het mogelijk om de huurovereenkomst op te zeggen wegens de dringende reden dat de huurder of het huishouden dat er woont niet langer tot de specifieke doelgroep behoort (artikel 7:274a t/m artikel 7:274f BW). De doelgroepencontracten zijn er voor (i) jongeren, (ii) studenten/promovendi, (iii) ouderen, (iv) gehandicapten en (v) grote gezinnen.

In 2021 is de Wet doorstroming huurmarkt 2015 geëvalueerd op verzoek van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Daarbij is in het bijzonder gekeken naar de inzet en gevolgen van generieke huurcontracten voor bepaalde tijd. Uit de evaluatie komt naar voren dat het gebruik van generieke tijdelijke huurcontracten door particuliere verhuurders de afgelopen jaren is gestegen. Tevens stelt de evaluatie dat het gebruik naar verwachting zal blijven stijgen. De doelgroepencontracten worden ook veel ingezet, met name door woningcorporaties. Zowel huurders als verhuurders beoordelen deze positief.

Of de tijdelijke contracten hebben bijgedragen aan een groter (huur)woningaanbod is volgens de evaluatie op basis van de beschikbare data niet vast te stellen. Wel worden in de evaluatie diverse ongewenste neveneffecten gesignaleerd. Het gaat om een snellere stijging van de huurprijzen, verminderde leefbaarheid in wijken door een snellere doorstroom van huurders en de onwettelijke opname van een minimumduur in tijdelijke contracten.

Initiatiefnemers Nijboer en Grinwis concluderen dat niet wordt voldaan aan de doelstellingen van de Wet, daar niet valt vast te stellen of door de tijdelijke huurcontracten de woningvoorraad meer optimaal wordt benut. Gelet op de ongewenste neveneffecten wensen ze de werking van de huurbescherming, zoals die gold voor 2016, te herstellen en daarmee ook de huurprijsbescherming te versterken.

Belangrijkste aandachtspunten

Het initiatiefwetsvoorstel beoogt de introductie van de algemene tijdelijke huurcontracten voor maximaal twee jaar voor zelfstandige woningen terug te draaien. Verhuurders kunnen daardoor in beginsel alleen huurcontracten voor onbepaalde tijd aanbieden. Het wetsvoorstel regelt dit door wijziging van artikel 7:271 lid 1 BW. De voorgestelde bepaling laat alle huurcontracten voor zelfstandige woonruimte voor bepaalde tijd (weer) afwijken van de algemene regel in artikel 7:228 BW. Daardoor kunnen deze huurcontracten voortaan slechts worden beëindigd met wederzijds goedvinden of door opzegging op limitatieve gronden (zoals slecht huurderschap).

Het initiatiefwetsvoorstel behoudt ruimte voor tijdelijke verhuur van woningen in een aantal gevallen:

Generieke tijdelijke verhuur voor maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur);
Ingeval de verhuurder of voorgaande huurder de woonruimte na afloop van de tijdelijke verhuur opnieuw gaat bewonen (de diplomatenclausule);
De doelgroepencontracten voor jongeren, studenten, promovendi, ouderen, gehandicapten en grote gezinnen;
Verhuur naar aard van korte duur, zoals vakantieverhuur;
Ter voorkoming en vermindering van onnodige leegstand op basis van artikelen 15 en 16 van de Leegstandswet.

Thans liggen diverse amendementen op het wetsvoorstel voor van andere partijen die – indien aangenomen door de Tweede Kamer – verdere ruimte voor tijdelijke verhuur van woningen laten. Zo wordt onder meer een extra uitzondering voorgesteld voor het geval twee mensen met een koophuis gaan samenwonen en de daardoor vrijkomende woning tijdelijk willen verhuren, omdat ze eerst willen bezien of het samenwonen werkt voordat zij tot verkoop overgaan. Anderzijds ligt ook een restrictiever amendement voor, dat voorstelt dat ook de algemene mogelijkheid tot tijdelijke verhuur van onzelfstandige woonruimte wordt afgeschaft.

De vaststelling van de precieze omvang en gevolgen van het wetsvoorstel laat derhalve nog op zich wachten, tot de stemmingen zijn voltooid. Als u voor die tijd reeds vragen heeft, neem dan gerust contact met ons op. Wij zijn u graag van dienst.

Vragen?