Kartelwaakhond besnuffelt executieveilingen

De Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) heeft in 2005, mede naar aanleiding van mediaberichten, onderzoek gedaan naar vermeende kartelvorming door handelaren in onroerende zaken bij executieveilingen van huizen.

Op een executieveiling worden, onder toeziend oog van een notaris, huizen geveild van mensen die hun verplichtingen tegenover de hypotheeknemer niet meer kunnen nakomen (N.B.: de (aanstaande) pandeigenaar is de hypotheekgever, hij verstrekt namelijk het recht van hypotheek aan de financier, meestal een bank, die dan dus de hypotheeknemer is). Een dergelijke veiling is voor iedereen toegankelijk en zo hebben zowel particulieren als ondernemingen via de veiling de mogelijkheid te bieden op dergelijke huizen. Een hypotheeknemer gaat overigens niet zomaar over tot het verkopen van een pand via een executieveiling – de schuldenaar moet dan al wel fors achter zijn met zijn betalingen. De hypotheeknemer heeft het zogenaamde recht van parate executie, hetgeen betekent dat hij zich zonder tussenkomst van de rechter op het verhypothekeerde pand kan verhalen. Tot op het laatste moment zijn er mogelijkheden om een pand niet via een executieveiling te veilen maar onderhands te verkopen, al is voor dit laatste onder omstandigheden toestemming nodig van de rechter. Overigens kan een hypotheeknemer besluiten om het pand na de executieveiling toch niet te gunnen aan de hoogste bieder, bijvoorbeeld als hij de prijs te laag vindt. Hier ligt een interessant spanningsveld tussen enerzijds de opeisbare vordering van de hypotheeknemer en diens belang om het geleende bedrag terug te krijgen en anderzijds het belang van de schuldenaar niet onnodig gedupeerd te raken, doordat zijn huis voor een (veel) te lage prijs wordt geveild.

De NMa heeft bij haar onderzoek naar executieveilingen van huizen geen concrete overtredingen van het kartelverbod geconstateerd. Wel constateert de NMa dat met name bij kleinere executieveilingen van huizen het risico op samenspanning bestaat door handelaren in onroerende zaken, door de kleinschaligheid van die veilingen. De NMa adviseert daarom notarissen om grotere veilingen, in het bijzonder regionale veilingen, te organiseren en hieraan zo veel mogelijk publiciteit te geven. Hierdoor neemt de concurrentie toe en wordt het risico op samenspanning verkleind.

De NMa doet wat praktische aanbevelingen. Zo kan volgens de NMa het veilingproces verder verbeterd worden door praktische zaken als een veilingmeester/notaris die de regie van de veiling stevig in handen heeft en die zorgt voor orde en rust in de veilingzaal. Ook een overzichtelijke veilingzaal, waarin de veilingmeester zicht heeft op het aanwezige publiek draagt bij aan verbetering van het veilingproces. Daarnaast is het van belang dat er zo veel mogelijk informatie beschikbaar is over bijkomende kosten, de staat en de bewoning van het pand. Hierdoor wordt het voor meer mensen aantrekkelijk om op een veiling te bieden en te kopen, althans kunnen potentiële bieders beter inschatten waaraan zij beginnen.

Hoewel het onderzoek van de NMa geen concreet bewijsmateriaal heeft opgeleverd voor overtredingen van het kartelverbod, blijft de NMa de ontwikkelingen van executieveilingen actief volgen.

Op haar website doet zij een oproep om concrete vermoedens of aanwijzingen van schending van het kartelverbod te melden. Die oproep geldt overigens niet alleen voor executieveilingen van huizen maar voor alle mogelijke gevallen waarin het kartelverbod wordt overtreden.

Daan Timmerman is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied handel- en ondernemingsrecht.

Vragen?