icon

Huurrecht of huurplicht ?

Altijd al gedacht dat de huurder van een winkelruimte verplicht is om de winkel dan ook werkelijk te exploiteren en geopend te houden ? Dat is lang de gangbare gedachte van de rechter geweest. Om een oudere uitspraak van de President van de rechtbank Zutphen te citeren is het immers “een feit van algemene bekendheid dat min of meer langdurige leegstand, van met name winkelruimte, vaak leidt tot een aanzienlijke vermindering van de waarde van het verhuurde” en dus tot onaanvaardbare schade voor de verhuurder. En dat geldt natuurlijk al helemaal indien die winkel in een winkelcentrum is gelegen. Een gesloten winkel leidt tot verloedering, wegblijvend publiek en uiteindelijk tot leegstand van andere winkels in de buurt. Daarom zou de verplichting om zich als 'goed huurder' te gedragen tevens inhouden dat de huurder in het gehuurde daadwerkelijk zijn bedrijf moet voeren en moet blijven voeren, tot het einde van de huur.

Inmiddels is dat niet meer zo simpel. Uit een uitspraak van de Hoge Raad d.d. 23 december 2005 is af te leiden dat er op grond van de wet geen gebruiksverplichting voor de huurder bestaat. Een huurrecht is een recht om het gehuurde te gebruiken en in het algemeen verplicht de wet nergens om je rechten te gebruiken.
Indien het de huurder niet meer uit komt, dan kan hij de bedrijfsruimte dus ook leeg laten staan.

Dat zal slechts anders zijn, indien in het huurcontract in aanvulling op de wet expliciet een verplichting tot gebruik en exploitatie door de huurder is overeengekomen. Dat is veelal wel het geval. Het veel gebruikte ROZ-contract bevat een algemene bepaling die de huurder verplicht tot daadwerkelijk, geheel en zelf gebruiken van de gehuurde bedrijfsruimtes. Voor veel huurders zal de uitspraak van de Hoge Raad dus weinig veranderen. (Daargelaten dat de verbindende kracht van algemene bepalingen zo weer haar eigen beperkingen kent).

In de genoemde zaak die door de Hoge Raad werd beslist, pakte het overigens voor een van de partijen wat zuur uit. Schuitema, die een nog een langdurig huurcontract had lopen doch geen mogelijkheid meer zag haar supermarkt nog langer open te houden, had gelukkig Laurus gevonden die bereid was de winkelruimte van Schuitema voor de resterende tijd onder te huren en daarin een Basismarkt te vestigen. Maar ook Laurus moest op een bepaald moment afhaken, en sloot haar deuren. In het hoofdhuurcontract van Schuitema stond een verplichting tot exploitatie opgenomen, maar Schuitema had verzuimd dat ook in haar onderhuurcontract met Laurus te bedingen. In een door de eigenaar aangespannen kort geding werd Schuitema dan ook veroordeeld om in het pand weer een supermarkt te gaan exploiteren, terwijl een dergelijke vordering van Schuitema tegen Laurus werd afgewezen. Daarmee stond Schuitema klem. De afkoop van haar verplichtingen kostte een paar ton.


Charles Moons is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot één van de advocaten binnen het praktijkgebied huurrecht

Huurrecht of huurplicht ?