Overlast van psychisch gestoorde huurder

Commerciële verhuurders hebben (vrijwel) standaard een (klein) gedeelte aan huurders die zich niet als goed huurder gedraagt. Zij laten continu achterstanden ontstaan of geven overlast. Die groep dien je als verhuurder strak in het gareel te houden of je dient (als het uiteindelijk zo ver mocht komen) van die groep afscheid te nemen.

Regel is dat de huurder die niet voldoet aan zijn verplichtingen uit hoofde van een huurovereenkomst (zoals het veroorzaken van overlast), tekort schiet in zijn verplichtingen als huurder. Hij gedraagt zich niet als een goed huurder. Op die grond is ontbinding van de huurovereenkomst mogelijk. Maar hoe zit het nu met een geestelijk gestoorde huurder die overlast geeft ?

In het algemeen concludeert men dat die huurder het veroorzaken van de overlast niet is toe te rekenen, omdat de persoon de stoornis niet in de hand heeft. Men moet die overlast dan maar accepteren. Echter: de vervoorzaakte overlast “op zich” is nog steeds een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, ook overlast van een geestelijk gestoorde. Met het aangaan van de huurovereenkomst zijn immers afspraken gemaakt die moeten worden nageleefd. Indien die afspraken niet nagekomen worden dan kan de huurovereenkomst worden ontbonden. Toerekenbaarheid van de tekortkoming is geen vereiste voor de ontbinding van een overeenkomst (6:265 BW).

Een extra argument in dit soort overlastgevallen is dat omwonenden (die vaak tevens hinder ondervinden van de overlast) ook recht hebben op een rustig woongenot. In de jurisprudentie is uitgemaakt dat een huurder die overlast bezorgt aan omwonenden, tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst.
De zorgverplichting van de huurder ziet niet slechts op de gehuurde zaak zelf, maar ook op zijn woonomgeving. De verhuurder kan ook langs deze weg de huurovereenkomst ontbinden. De verhuurder kan zelfs (en in de praktijk gebeurt dat ook vaak) door de omwonenden hierop worden aangesproken.

Voor de verhuurder is van belang om overlastdossiers (in het algemeen) dusdanig op te bouwen dat de overlast duidelijk bij de rechter kan worden bewezen. Wanneer heeft overlast plaatsgevonden, wat voor overlast betrof het, hoe vaak heeft dit zich voorgedaan en wat is de reactie van de verhuurder geweest. De zaken moeten dus intensief worden begeleid om de huurovereenkomst met de overlastgevende huurder te kunnen beëindigen.

Michel Visser is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.

Vragen?