icon

Boetedoening en matiging door de rechter

Tegen de tijd dat men bij het lezen van contracten is aangeland bij de boetebepalingen, zijn de meesten het beoordelen veelal moe. Al helemaal als die bepalingen ergens in de algemene voorwaarden staan en een zo gebruikelijke indruk maken. Het ging u toch om de kern van de zaak. En natuurlijk bent u niet van plan om uw verplichtingen niet na te komen.

Bovendien, boetes kunnen altijd door de rechter op grond van artikel 6: 94 BW gematigd worden en veelal plegen de lagere rechters dat ook te doen. De Hoge Raad doet echter wat ze moet en trekt de teugels weer eens aan.

De ROZ algemene voorwaarden kent maar liefst vier boetebepalingen. Een daarvan (van € 250,= per dag) staat op overtreding van ieder voorschrift uit de huurovereenkomst waar niet al een specifieke boetebepaling op is gesteld. In veel, en met name in oudere, huurovereenkomsten is bovendien een afzonderlijke boetebepaling opgenomen voor overtreding van enige verplichting uit de huurovereenkomst of de wet.

Zo ook in de huurovereenkomst die Bart Smit begin 2000 met een “gelijkwaardige” partij als verhuurder afsloot voor een winkelruimte ergens in Zeeland. Daarin stond, naast de ROZ-voorwaarden, tevens nog een boete van € 453,= per dag op iedere overtreding van haar verplichtingen. De huur bedroeg € 5.388 per maand.

Met het gehuurde bleek wel wat mis. De gevel bleek zonder vergunning verbouwd en daarom werd Bart Smit een vergunning geweigerd om een lichtreclame aan te brengen. Er was sprake van instromend water door de pui (wat vervolgens na enkele maanden door de verhuurder werd verholpen). De eerste verdieping had onvoldoende draagkracht (welk probleem een half jaartje later door de verhuurder werd verholpen). Al met al voldoende reden tot klagen. Bart Smit meende dat de huur dan ook vooralsnog moest worden gehalveerd. Toen ze bij de verhuurder daarvoor geen gehoor vond, heeft zij haar huurbetalingen opgeschort en is zij -in juli 2001- geheel opgehouden de huur te betalen. Dat nu, had ze niet moeten doen.

Nadat de kantonrechter en het hof in de daarop volgende procedure hadden beslist dat de geconstateerde gebreken (op grond van de ROZ algemene bepalingen) geen voldoende basis waren voor Bart Smit om een huurkorting te krijgen of de huurbetalingen op te schorten, en dus vast stond dat de huur betaald moest worden, resteerde nog de boete die door de verhuurder werd gevorderd. De verhuurder vorderde de boete in plaats van de eveneens in de ROZ voorwaarden opgenomen 2 % over de achterstallige betalingen. Bij een huurachterstand van circa € 80.000 was die boete inmiddels opgelopen tot ruim € 100.000.

De kantonrechter wijst de gehele boete af. Het hof wijst ongeveer de helft toe. Zij matigt de boete omdat ze in de totaal gevorderde boete, in verhouding tot de wettelijke rente die normaal als vergoeding staat tegenover een te late betaling, een al te disproportionele discrepantie ziet. Desalniettemin nog wel de helft van de boete, omdat huurbetaling een primaire verplichting van de huurder is, omdat Bart Smit een vastgoedafdeling heeft en omdat Bart Smit bovendien werd bijgestaan door een advocaat. Dat de verhuurder niet wilde ingaan op (uitnodigingen voor een) minnelijke regeling en evenmin genoegen nam met een storting van de huurachterstand in depot bij haar eigen advocaat deed daar niet aan af.

De Hoge Raad maakt in zijn arrest d.d. 17 april 2007 daar korte metten mee. Voor een matiging krachtens artikel 6:94 BW van een contractuele boete kan slechts reden zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dat betekent dat een rechter pas aan matiging kan toekomen als een boete tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij moet de rechter niet alleen letten op de verhoudingen tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het boetebeding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.

De matiging door het Hof van de boete tot de helft onder de hiervoor weergegeven overwegingen van het Hof, kan in de ogen van de Hoge Raad geen genade vinden.

Het Hof 's-Hertogenbosch heeft in haar uitspraak van 17 juli 2007 alvast tot uitdrukking gebracht waar deze door de Hoge Raad gegeven maatstaf toe leidt. Een verkoper die verzuimt zijn voor € 157.500 verkochte woning te leveren is na een jaar, gezien de standaard dagelijkse drie promille boete, in totaal een bedrag van € 172.462,50 verschuldigd. De koper mag van dit arrest de boete verrekenen met de koopprijs, zodat hij nu de woning gratis kan krijgen en per saldo dan nog € 15.000 toe.

Bezint dus eer ge begint.


Charles Moons is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot één van de advocaten binnen het praktijkgebied huurrecht

Boetedoening en matiging door de rechter