'Gebrek' in het huurrecht

In het huurrecht heeft het begrip “gebrek” een kernpositie. Door het begrip “gebrek” in de huurregelgeving te definiëren heeft de wetgever een specifieke invulling willen geven aan de algemene term “wanprestatie”. De definitie van een gebrek in het huurrecht is als volgt (artikel 7: 204 lid 2 BW); “Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft”. Het criterium voor de beoordeling van een gebrek is dus niet de feitelijke staat van het gehuurde, maar wat het zou moeten zijn. Het begrip gebrek is dus sterk geobjectiveerd.
Is eenmaal geconstateerd dat iets een gebrek is in de zin van de wet, dan is de verhuurder verplicht om op verlangen van de huurder deze gebreken te verhelpen, tenzij het gebrek onmogelijk te verhelpen is of onredelijke uitgaven vereist. Onder het begrip “gebrek” vallen niet “kleine herstellingen”, die worden gewoonlijk gerekend tot het onderhoud dat de huurder moet plegen.

Als de verhuurder een gebrek niet verhelpt, kan de huurder dit zelf doen en de daarvoor gemaakte redelijke kosten op de verhuurder verhalen of verrekenen met de huurprijs. Zolang een gebrek niet is verholpen, kan de huurder een evenredige vermindering van de huurprijs vorderen.

De inhoud van het begrip is nog niet uitgekristalliseerd. Dat komt vooral omdat het genot wat een huurder mag verwachten afhankelijk is van de omstandigheden van het geval.
Een voorbeeld is asbest in een woning. Is dit een gebrek in de zin van de wet?
Twee kantonrechters hebben daar ieder anders over geoordeeld. De kantonrechter in Dordrecht oordeelde in 2005 dat asbest een gebrek opleverde in de zin van de wet. De kantonrechter in Amersfoort vond de aanwezigheid van asbest tussen het plafond en het dak geen gebrek in 2007. Er is wel een duidelijk onderscheid tussen beide zaken. In de zaak in Dordrecht ging het om spuitasbest, een vorm van losgebonden asbest waarvan de vezels gemakkelijk kunnen loskomen door trillingen of zelfs luchtverplaatsing. In de Amersfoortse zaak ging het om hechtgebonden asbest, dat geen gevaar voor de gezondheid oplevert en dus niet aan een normaal gebruik van het gehuurde in de weg staat.

De Hoge Raad legt het begrip “gebrek” nog iets ruimer uit in zijn arrest van 20 april 2007. De zaak betrof een huis dat van buiten zeer slecht onderhouden was. Volgens het Hof verhinderde dat niet wezenlijk het overeengekomen gebruik. De Hoge Raad oordeelt echter anders, en knoopt aan bij de eisen van redelijkheid en doelmatigheid. Met andere woorden: alle (aan de verhuurder toe te rekenen) aspecten waardoor het gehuurde niet beantwoordt aan wat de huurder mocht verwachten, wordt als “gebrek” aangemerkt. In dit geval was dus de slechte staat van het buitenschilderwerk een gebrek in de zin van de wet. Hier was het de bedoeling het huis onder te verhoren; de Hoge Raad oordeelt dat onderhuur wezenlijk wordt bemoeilijkt door de staat van het huis.

Een ander aspect van het begrip “gebrek” dat recent aan de orde is geweest, is de vraag of tegenvallende bezoekersaantallen in een nieuw winkelcentrum mogelijk een gebrek in de zin van de wet kan opleveren. In mijn volgende weblog zal ik deze jurisprudentie bespreken.

Stephanie Mekking is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?