Non-conformiteit koop woning ondanks ouderdomsclausule

Bij de verkoop van woningen die door ouderdom (mogelijk) in slechte staat verkeren komt het in de praktijk voor dat de verkoper in de koopovereenkomst een ouderdomsclausule laat opnemen. In zo'n ouderdomsclausule staat dan bijvoorbeeld dat de (slechte) kwaliteit van de woning voor rekening en risico van de koper komt, ook waar het gaat om gebreken waardoor de woning niet geschikt is voor normaal gebruik. Als er vervolgens, na het ondertekenen van de koopovereenkomst, toch onverwachte gebreken aan het licht komen, zal de koper niet snel met succes kunnen claimen dat de woning niet voldoet aan de koopovereenkomst en dus sprake is van non-conformiteit.

Dat een beroep op non-conformiteit bij een koopovereenkomst met ouderdomsclausule evenwel toch succes kan hebben, blijkt uit een recente uitspraak van de Rechtbank Amsterdam. (LJN: BC8915). In deze zaak heeft koper een woning gekocht, waarbij gebruik is gemaakt van de NVM modelkoopakte. De NVM modelkoopakte bepaalt dat de woning wordt overgedragen in de huidige staat en met alle daarbij behorende zichtbare en onzichtbare gebreken. Alleen gebreken die in de weg staan aan normaal gebruik als woning kunnen tot non-conformiteit leiden.

In de koopakte in kwestie was het volgende toegevoegd: “Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 70 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van (…) komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.”

Na de levering van de woning werd duidelijk dat de woning ernstige gebreken vertoonde. Zo bleek dat de aanbouw aan de achterzijde verzakte en scheuren bevatte die waren verdoezeld. De aanbouw zou moeten worden gesloopt en opnieuw moeten worden opgebouwd. Ook de fundering van de woning zou hersteld moeten worden. De kapconstructie zou vervangen moeten worden wegens ernstige constructieve gebreken. Een substantieel deel van de woning zou moeten worden gesloopt en opnieuw moeten worden opgebouwd. De koper had dus letterlijk een bouwval gekocht.

De koper nam hier geen genoegen mee en eiste schadevergoeding. Aan de rechtbank werd de vraag voorgelegd of hier sprake is van non-conformiteit, ondanks de ouderdomsclausule.

De rechtbank overweegt dat de koper had moeten begrijpen dat de bouwkwaliteit niet voldoet aan de huidige eisen. Ook had de koper moeten begrijpen dat de woning zonder mogelijk vergaande aanpassingen niet geschikt zou zijn voor bewoning zonder gebreken. Dit gaat volgens de rechtbank echter niet zo ver dat de koper uit de ouderdomsclausule had moeten afleiden dat hem geen beroep op non-conformiteit zou toekomen indien een substantieel deel van de woning eerst zou moeten worden gesloopt en opnieuw zou moeten worden opgebouwd.

De verkoper voerde onder meer als verweer dat de koper de gebreken voorafgaand aan de koop had kunnen ontdekken en de koper dus niet heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht. Een grote scheur in de muur was immers duidelijk zichtbaar. De rechtbank verwerpt dit verweer. Vast kwam te staan dat de overige scheuren in de muur niet zichtbaar waren zonder “breken” tijdens de bezichtiging. De koper had voorafgaand aan de koop een bouwkundig onderzoek laten verrichten waarbij deze gebreken in elk geval niet waren geconstateerd. Ook de wel zichtbare scheur en het feit dat de koper bekend was met de wijze waarop de woning was gefundeerd (staalfundering) gaven volgens de rechtbank geen aanleiding om nader onderzoek te verrichten. Hiermee geeft de rechtbank een duidelijke beperking aan de onderzoeksplicht van de koper. De onderzoeksplicht lijkt, zelfs bij een oude woning als deze, in beginsel niet verder te gaan dan een visuele inspectie.

Er was dus, ook volgens de rechtbank, sprake van non-conformiteit. Bij het antwoord op de vraag of de non-conformiteit ook is toe te rekenen aan de verkoper overweegt de rechtbank dat vast is komen te staan dat de verkoper op de hoogte was van de ernstige gebreken. De verkoper heeft volgens de rechtbank zijn mededelingsplicht geschonden door dit niet mee te delen aan de verkoper. Daardoor dient de tekortkoming voor zijn rekening te komen.

De omvang van de schade is in dergelijke gevallen overigens niet makkelijk vast te stellen. Eventuele offertes van aannemers om de woning te herstellen zijn daarvoor niet zonder meer bruikbaar. De koper heeft immers een 70 jaar oude woning gekocht. Wanneer de woning geheel zou worden hersteld zou hij over een grotendeels vernieuwde woning beschikken en dus voordeel hebben. De rechtbank heeft ter zake alle beslissingen aangehouden. Hierover zal dus nog moeten worden doorgeprocedeerd.

Vragen?