icon

Boetes bij het antispeculatiebeding

In eerdere weblogs hebben wij al eens geschreven over de toelaatbaarheid van antispeculatiebedingen die bij de verkoop van nieuwbouwwoningen door gemeenten worden opgelegd. Als opfrisser: een antispeculatiebeding is een beding in de koopovereenkomst dat voorziet in een verbod tot verkoop en een zelfbewoningsplicht. Gedurende een bepaalde periode mag de woning dan niet, of slechts onder bepaalde voorwaarden, worden verkocht. Ook moet de woning voor een bepaalde periode door de koper zelf worden bewoond.

Gemeenten voegen aan het antispeculatiebeding meestal een boetebeding toe. Als een koper zich niet aan het antispeculatiebeding houdt, dan riskeert hij een boete en dient hij in dat geval aan de gemeente eenmalig een geldsom af te dragen. In de koopovereenkomst staat de hoogte van de boetebedrag. De koper weet dan dus op voorhand wat de maximale hoogte van de boete is.

Mag een gemeente (in dit geval Doetinchem) dan een boete opleggen die hoger is dan het maximale boetebedrag zoals opgenomen in de overeenkomst? Daarover heeft het Hof in Arnhem zich al eens uitgelaten (Hof Arnhem 17 april 2007, BR 2007/690). In deze zaak verkopen de eigenaren de woning binnen vijf jaar en negeren zij daarmee het verbod tot doorverkoop. Ze verzoeken de gemeente ontheffing te verlenen van dit verbod, maar deze wordt geweigerd omdat geen van de ontheffingsgronden (verandering werkkring, overlijden, echtscheiding, gezondheid) van toepassing is. De gemeente stelt zich coulant op en verleent toch een ontheffing, maar deze zullen de eerste kopers wel van de gemeente moeten “kopen”. Het bedrag waarvoor ze de ontheffing mogen “kopen”, ligt uiteindelijk hoger dan het algemene boetebedrag uit de koopovereenkomst, waarmee de kopers destijds akkoord zijn gegaan.

Volgens het Hof moet dit worden gezien als een afkoopsom voor de nakomingsverplichting. Ingevolge de koopovereenkomst heeft de gemeente Doetinchem het recht om nakoming van het antispeculatiebeding te verlangen. De afkoopsom wordt derhalve niet als een sanctie op het overtreden van het antispeculatiebeding gezien. Voor de sanctie op een overtreding of een niet-nakoming kan de gemeente immers de algemene boetebepaling uit de overeenkomst inroepen. Over de toelaatbaarheid van het opleggen van deze boete (afkoopsom) oordeelt het Hof:

“Eisers verliezen echter uit het oog dat zij zelf het risico hebben dat zij door de gemeente gehouden zouden kunnen worden aan hun contractuele verplichting (verbod van doorverkoop) en dat zij in geval van verkoop door hun kopers gehouden zouden kunnen worden aan hun leveringsverplichting (binnen de vijf bewoningsjaren). Eisers hadden kunnen afzien van verkoop en levering binnen de termijn van vijf bewoningsjaren of het risico van het niet verkrijgen van ontheffing in hun koopovereenkomst kunnen afdekken door bijvoorbeeld een ontbindende voorwaarde. Dat zij met de verkoop van hun woning niet de bedoeling hadden te speculeren maar er enkel qua grootte (van de woning) op vooruit wilden gaan, laat onverlet dat zij deze keuze kennelijk weloverwogen hebben gemaakt.”

Kortom, de gemeente mocht een hogere boete (afkoopsom) vorderen dan de algemene boete uit de koopovereenkomst. De verkopers zijn uit vrije wil met de gemeente Doetinchem een overeenkomst aangegaan, waarbij verkopers tegen een X bedrag de ontheffing verkrijgen,. Met deze uitspraak verkrijgen gemeenten van het Hof een grote mate van beleidsvrijheid bij het opleggen van boetes. Het is belangrijk dat u zich dit realiseert voordat u een nieuwbouwwoning (met een antispeculatiebeding opgenomen in de koopovereenkomst) koopt.


Claudia Koenen is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied contracten.

Heeft u vragen?

This field is for validation purposes and should be left unchanged.
Boetes bij het antispeculatiebeding