Nieuw ROZ-model huurovereenkomst winkelruimte

Per 15 augustus 2008 heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) een nieuw model voor de huurovereenkomst van winkelruimte en andere “290-bedrijfsruimte” vastgesteld.

De vernieuwing betreft met name de bij de huurovereenkomst behorende algemene bepalingen.

De vernieuwing was dringend wenseljk. De oude uit 2003 daterende voorwaarden waren niet alleen nogal rommelig doch bevatte ook zoveel eenzijdige en onredelijke bepalingen, dat bij het afsluiten van een huurovereenkomst regelmatig eindeloos moest worden onderhandeld over alle afwijkingen van de algemene bepalingen, dan wel – als het er op aan kwam – die bepalingen bij de rechter sneuvelden.

De nieuwe voorwaarden zijn wat dat betreft beter. Enkele van de meest scherpe kantjes zijn er van af gehaald.

De belangrijkste wijziging is wel dat de verhuurder thans er voor verantwoordelijk is, en gedurende de gehele huurperiode verantwoordelijk blijft, dat de gehuurde bedrijfsruimte “als zodanig” door de huurder in gebruik mag worden genomen. De huurder blijft overigens verantwoordelijk voor het verkrijgen van alle benodigde vergunningen voor de uitoefening van zijn bedrijf in het gehuurde overeenkomstig de aan het gehuurde gegeven bestemming.
Dit betekent dat de omschrijving in de huurovereenkomst wat verhuurd wordt navenant aan belang wint. Wordt een winkelruimte verhuurd, dan is verhuurder immers alleen er voor verantwoordelijk dat de bedrijfsruimte als winkel in gebruik mag worden genomen. Als echter een restaurant wordt verhuurd, dan wordt de verhuurder ervoor verantwoordelijk dat in het gehuurde daadwerkelijk een restaurant mag worden gevoerd.
Dit staat los van de elders in de huurovereenkomst aan te geven bestemming van het gehuurde.

Nieuw is ook dat in de algemene voorwaarden thans uitdrukkelijk is opgenomen dat de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst geen feiten of omstandigheden bekend zijn waardoor huurder het gehuurde niet kan of mag gebruiken voor de overeengekomen bestemming. Het opnemen van deze bepaling was, gelet op de dwingendwettelijke bepalingen, welhaast onvermijdelijk. Het dwingt verhuurders wel om zich te bezinnen over de aanduiding van de bestemming in de huurovereenkomst. Het ligt in de rede dat het niet bekend zijn met feiten of omstandigheden, door de rechter zal worden geïnterpreteerd als het ook niet bekend hebben moeten zijn met dergelijke feiten en omstandigheden. En in dat kader mag van professionele verhuurders wel wat worden verwacht.

Daarnaast zijn in de nieuwe algemene bepalingen de (uitsluitingen van) schade-aansprakelijkheid van de verhuurder overzichtelijker in voornamelijk een artikel samengevat. De uitsluiting van aansprakelijkheid van de verhuurder voor schade tengevolge van een gebrek van het gehuurde blijft gehandhaafd. Die uitsluiting geldt echter niet meer indien het gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van verhuurder. Dat klinkt toch makkelijker dan het argaïsche grove schuld.

Voor het overige zijn er minder in het oog springende wijzigingen aangebracht zoals in de omschrijving van het casco, de staat van onderhoud bij aanvang van het gehuurde, boetebepalingen, de consequenties van een tussentijdse beëindiging van de huur, de wijze van huurprijsaanpassing en een administratieve vergoeding in geval van een indeplaatsstelling. Niet al die aanpassingen zijn even gelukkig, doch dat gaat het bestek van deze bijdrage te boven.

Bedacht dient te worden dat de ROZ-modellen zijn opgesteld ten behoeve van de verhuurder en met het oog op de belangen van de verhuurder. Zoals de ROZ zelf aan geeft, is het aan de huurder en verhuurder om de uiteindelijke inhoud van de huurovereenkomst in onderhandelingen vast te stellen. Dat klinkt in zoverre een beetje hypocriet dat die onderhandelingsmogelijkheden vooral worden bepaald door de onderhandelingsmacht en -kans van die betrokken partijen. In de praktijk geldt dat zodra de huurprijs is uitonderhandeld, het gross van de huurders van winkelruimte, de kleine zelfstandige, niet ook nog eens over de toepasselijke algemene bepalingen kan onderhandelen. De verhuurders worden daarin gesterkt door het feit dat de ROZ-bepalingen inmiddels de algemeen gebruikte standaard is.

Voor die huurders is dan winst dat de nieuwe algemene bepalingen iets minder omineuze bepalingen bevat. Voor de huurders die altijd al wel de potentie hadden om met de verhuurder te onderhandelen over de inhoud van elk van de algemene bepalingen, is winst dat met het nieuwe model er minder te onderhandelen valt. Dat is dan gelijk ook winst voor de verhuurder.

Charles Moons is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.

Vragen?