Exoneratie in ROZ model huurovereenkomst

Wij schreven reeds in een eerdere weblog dat de algemene bepalingen van de ROZ modellen voor huurovereenkomsten zijn vernieuwd per 15 augustus 2008. Vooral de exoneratie-bepalingen (uitsluiting van schade-aansprakelijkheid) zijn hierdoor overzichtelijker in een artikel samengevat.

Het oude artikel 11 van de ROZ-bepalingen bevatte een weinig samenhangend en moeilijk te doorgronden stelsel van exoneratie-bedingen, waarin aansluiting met de opzet van de wettelijke bepalingen ontbrak (m.n. 7:208 BW).

In de nieuw opgestelde exoneratie-bepalingen in artikel 11.3 en 11.4 van de ROZ-voorwaarden is de samenhang met artikel 7:208 BW duidelijker aangebracht. Ingevolge de exoneratie bepalingen is de verhuurder niet aansprakelijk voor de schade tengevolge van een gebrek, tenzij
1) een gebrek een gevolg is van een toerekenbare tekortkoming van de verhuurder;
2) de verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en met de huurder daaromtrent geen nadere afspraken heeft gemaakt;
3) de verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst behoorde te kennen en huurder daarvan middels zijn onderzoeksplicht van artikel 4 niet op de hoogte had kunnen of behoren te zijn;

Aangezien de ROZ-voorwaarden zijn opgesteld in het voordeel van de verhuurder, zijn de bepalingen wel zodanig geredigeerd dat artikel 7:209 BW wordt omzeild. Dit laatste artikel bepaalt dat een verhuurder zich niet kan vrijtekenen voor gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of behoorde te kennen. Echter de wetgever heeft toegelaten dat artikel 7:209 BW geen beletsel vormt om de bedingen die de aansprakelijkheid van de verhuurder regelen aan te passen aan de behoefte van de praktijk en de aard van het gehuurde. Dit gaat zelfs zo ver dat het mogelijk is om bedingen in een overeenkomst te maken over wat als een gebrek heeft te gelden. Daarom stellen de ROZ exoneratie-bepalingen dat de verhuurder niet aansprakelijk is als hij nadere afspraken met de huurder heeft gemaakt over het gebrek dat de verhuurder kende.

Een andere mogelijkheid die de wetgever geeft voor de verhuurder om zijn aansprakelijkheid uit te sluiten zonder inbreuk te maken op artikel 7:209 BW, is de mogelijkheid om in de huurovereenkomst een zwaardere onderzoeksplicht aan de huurder toe te kennen. Volgens de parlementaire geschiedenis staat artikel 7:209 BW niet in de weg aan een regeling die verhuurder ontheft van zijn plicht tot het doen van een onderzoek en juist aan de huurder de bevoegdheid tot het doen van zodanig onderzoek geeft. In de laatste zin van artikel 11.4 ROZ-voorwaarden is gebruik gemaakt van deze mogelijkheid. Daar is bepaald dat de verhuurder alleen aansprakelijk is voor een gebrek dat hij behoorde te kennen en waarvan de huurder ondanks zijn zware onderzoeksplicht in artikel 4 van de ROZ-voorwaarden niet op de hoogte had kunnen of had behoren te zijn. Met andere woorden: alleen als de huurder heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht, kan deze de verhuurder aansprakelijk houden voor een gebrek dat de verhuurder kon kennen.

Ook artikel 4 van de ROZ-voorwaarden is in dit verband aangepast. De huurder is nog steeds gehouden om het gehuurde te inspecteren. Maar het artikel bepaalt niet meer dat de verhuurder het gehuurde niet had onderzocht en enkel gehouden was de huurder op de hoogte te stellen van aan hem bekende gebreken waarvan hij wist dat die aan de geschiktheid van het gehuurde afbreuk zouden doen. Die bepaling zou in de nieuwe opzet immers een nadelige werking kunnen hebben voor de verhuurder, als blijkt dat de verhuurder het gebrek had behoren te kennen en de huurder, ondanks zijn grondige inspectie, niet op de hoogte van het gebrek had kunnen zijn.

Al met al zijn de exoneratie-bepalingen duidelijker geworden door de aanpassingen. We zullen bezien hoe de rechter in de toekomst oder de nieuwe bepalingen denkt.

Stephanie Mekking is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?