Gemengde huurovereenkomst: wat geldt ?

Binnen het huurrecht is het van belang onderscheid te maken tussen de drie vormen van het verhuren van een onroerende zaak: woonruimte, 290-bedrijfsruimte (winkel, horeca,etc.) en de overige 230A-bedrijfsruimte (kantoor, opslagplaats,etc.).

Het komt regelmatig voor dat op een gehuurde ruimte meerdere huurregimes van toepassing zijn, een zogeheten gemengde huurovereenkomst. Het is vervolgens de vraag welke wettelijke regels van toepassing zijn op zo’n huurovereenkomst. Het antwoord op deze vraag is van belang omdat de huurbescherming verschilt voor de verschillende huurregimes.

De hoofdregel is dat beide huurregimes naast elkaar van toepassing zijn op het gehuurde. Maar meestal verschillen de huurregimes zo sterk van elkaar dat deze situatie praktisch onhoudbaar is. Een keuze voor één van beide huurregimes zal dan moeten worden gemaakt. Op de hoofdregel heeft de Hoge Raad dan ook belangrijke uitzonderingen gemaakt, waarbij onderscheid tussen de verschillende combinaties is gemaakt.

Combinatie woonruimte en 290-bedrijfsruimte

Een voorbeeld hiervan is een winkel met woning. Allereerst moet hierbij worden beoordeeld of beide ruimten zonder overwegend praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt. Wanneer is dat het geval?
De Hoge Raad heeft uitgemaakt dat beslissend is de bedoeling van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst, de feitelijke inrichting van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst en de bouwkundige/functionele samenhang tussen beide ruimten.

Als een functionele splitsing mogelijk is, dan wordt het woongedeelte beheerst door het woonruimteregime en de winkel door 290-bedrijfsruimteregime. Zo niet dan is slechts één van de twee huurregimes van toepassing.

De wetgever heeft overigens vastgelegd wanneer de regels voor 290-bedrijfsruimte toepasselijk zijn (artikel 7:290 lid 3 BW). Namelijk als er sprake is van een afhankelijke woning. Dit zal worden beoordeeld met inachtneming van het criterium: voor welk gebruik het gehuurde in overwegende mate in gebruik is gegeven. Als er praktische bezwaren zijn tegen het feit dat een ander dan de huurder van de winkel het woongedeelte huurt, dan zal ook op de woning het huurregime van 290-bedrijfsruimte van toepassing zijn.

Bij deze combinatie wordt zeer grote waarde gehecht aan de bedoeling van partijen. De achterliggende gedachte hiervan is dat de huurder bij toepasselijkheid van beide huurregimes een zekere vorm van bescherming geniet.

Combinatie woonruimte en overige bedrijfsruimte

Een voorbeeld hiervan is tandartsenpraktijk aan huis. In beginsel geldt ook hierbij dat beide huurregimes van toepassing zijn. Als beide ruimten echter onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn, gelet op de bouwkundige en functionele samenhang tussen beide ruimten, dan is maar één van de huurregimes van toepassing.

Het uitgangspunt bij deze combinatie is in beginsel dat het regime voor woonruimte overheerst. Dat komt omdat de wettelijke regels die gelden voor overige bedrijfsruimte een huurder weinig bescherming bieden. Mocht toch blijken dat het gehuurde in overwegende mate wordt gebruikt voor een ander doel dan bewoning, geldt het regime voor overige bedrijfsruimte.

Van doorslaggevend belang is het vloeroppervlak van het gehuurde en het aantal vertrekken dat door één van beide ruimten in beslag wordt genomen. De bedoeling van partijen wordt ook meegenomen maar is minder van belang dan bij de combinatie woonruimte / 290-bedrijfsruimte. De huurder zou zichzelf namelijk kunnen benadelen door het maken van een afspraak waarmee de regels voor woonruimte niet van toepassing zijn. Volgens de wetgever mag echter niet ten nadele van de huurder van de regels van woonruimte worden afgeweken.

Combinatie 290-bedrijfsruimte en 230-bedrijfsruimte

Bijvoorbeeld een winkel met een grote opslagruimte. Ook hierbij wordt wederom nagegaan of feitelijke splitsing mogelijk is. Als dat het geval dan wordt het winkelgedeelte beheerst door het regime van 290-bedrijfsruimte en het overige gedeelte door het regime van overige bedrijfsruimte. Als dat niet kan, dan is wederom bij de beoordeling van belang welke bedrijfsruimte overheerst. Vervolgens zijn de regels van de overheersende ruimte van toepassing op de gehele gehuurde ruimte.

Bij de beoordeling van een gemengde huurovereenkomst, zal steeds beoordeeld moeten worden of de ruimten feitelijk te splitsen zijn of dat de ruimten onlosmakelijk verbonden zijn. Verder geldt dat als de ruimten onlosmakelijk verbonden zijn, de ruimte die in overheersende mate het gebruik van het gehuurde aangeeft, bepaalt welk regime van toepassing is. Daarbij spelen factoren als de vloeroppervlakte die door één van beide ruimte in beslag wordt genomen, de omzet die wordt behaald in die ruimten en de bedoeling van partijen een rol.

Stephanie Mekking is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?