icon

Beperkte rechten (1): het recht van opstal

Het recht van opstal is een zogenaamd zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een andere persoon gebouwen, werken of beplanting in eigendom te hebben of te verkrijgen. Degene met het recht van opstal (opstaller) is dus eigenaar van de schuur, boomgaard of andere zaken die gesitueerd zijn in, op of boven de grond waarop hij het opstalrecht heeft. Er ontstaat op deze manier een juridische scheiding tussen de ondergrond en hetgeen erop is gebouwd of verbouwd. Dat doorkruist de hoofdregel dat degene die eigenaar is van de ondergrond, ook eigenaar is van wat daar op staat.

Het recht van opstal kan ontstaan door middel van vestiging of verjaring. Het recht van opstal wordt gevestigd middels de algemene regels van vestigen. Voorwaarden voor vestigen zijn: beschikkingsbevoegdheid, een geldige titel en inschrijving in de openbare registers van een notariële akte.

Het opstalrecht kan daarnaast ook ontstaan door middel van verjaring. De termijn voor zogenaamde verkrijgende verjaring is tien jaren, mits de ‘opstaller’ te goeder trouw is en onafgebroken bezit heeft gehad. Is er geen sprake van goede trouw, dan ontstaat het recht van opstal pas na twintig jaren.

De opstaller heeft ten aanzien van de zaak waarop zijn recht rust, de bevoegdheden die voor het volle genot van dat recht nodig zijn. Desondanks kunnen in de akte van vestiging de bevoegdheden van de opstaller worden beperkt, of juist verruimd. Bij beperking van de bevoegdheden van de opstaller kan men denken aan de situatie waarin bepaalde gebouwen die zich op een bepaald erf bevinden, van het opstalrecht worden uitgezonderd en in eigendom blijven van de eigenaar van het erf.

Anderzijds is het ook mogelijk om de bevoegdheden van de opstaller in de akte van vestiging juist te verruimen. Zo kan het recht tot het trekken van natuurlijke vruchten (zoals appels) van het terrein waarop een opstalrecht rust (bijvoorbeeld een zomerhuisje) worden opgenomen in de akte vestiging.

Partijen kunnen in de akte van vestiging de duur van het opstalrecht bepalen. Het recht van opstal kan voor een beperkt aantal jaren, maar ook voor eeuwig worden gevestigd.

Het recht van opstal kan tussentijds door de opstaller worden opgezegd. De opzegtermijn is één jaar en geschiedt door middel van een exploot. In de akte van vestiging kan de bevoegdheid van de opstaller om op te zeggen worden beperkt of helemaal worden uitgesloten. De eigenaar van de grond heeft niet automatisch de bevoegdheid om op te zeggen. Deze bevoegdheid kan hem wel in de akte van vestiging worden toegekend.

De opstaller heeft, tenzij anders is bepaald in de akte van vestiging, bij het einde van zijn opstalrecht de bevoegdheid om gebouwen, werken en beplanting die door hemzelf of door zijn voorganger onverplicht zijn aangebracht, dan wel tegen vergoeding van de waarde zijn overgenomen van de eigenaar, weg te nemen.

Indien de opstaller ten tijde van zijn opstalrecht geen gebruik heeft gemaakt van zijn “wegneemrecht”, gaat de eigendom van de gebouwen, werken of beplanting van rechtswege over op de eigenaar van de onroerende zaak waarop het recht rustte.


Tristan Vos is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot één van de advocaten binnen het praktijkgebied handel- en ondernemingsrecht

Beperkte rechten (1): het recht van opstal