Geen vergunning vereist voor short stay?

In Amsterdam mag u binnenkort uw woning voor korte periodes van minimaal een week en maximaal zes maanden aan bijvoorbeeld expats verhuren. Dit staat in de Beleidsnotitie Short Stay die de gemeenteraad van Amsterdam op 11 februari 2009 heeft vastgesteld. Volgens de gemeente wordt de woning in geval van short stay onttrokken aan de woningvoorraad. U hebt daarom (volgens het nieuwe beleid) een “short stay-vergunning” nodig. Feitelijk gaat het daarbij om een woononttrekkingsvergunning. Deze vergunning wordt slechts verstrekt voor tien jaar en alleen vrije sector woningen komen voor een vergunning in aanmerking. De vraag is nu of in geval van short stay daadwerkelijk sprake is van het onttrekken van een woning aan de voorraad.

De wettelijke basis voor een woononttrekkingsvergunning is de Huisvestingswet en de partiële regionale huisvestingsverordening van Amsterdam. Met deze wetgeving is beoogd de bestaande woningvoorraad te behouden. Er is nog altijd een tekort aan goede en betaalbare woningen vooral voor de lagere inkomensgroepen. Daarom mag een woning in Amsterdam niet zonder vergunning aan de voorraad worden onttrokken.

Van woningonttrekking is pas sprake wanneer de woning niet langer meer bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden. Het begrip “short stay” staat in de regionale huisvestingsverordening gedefinieerd als het structureel aanbieden van een zelfstandige woonruimte voor tijdelijke bewoning aan een huishouden voor een aaneensluitende periode van ten minste een week en maximaal zes maanden. Het verschil zit dus in het woord “tijdelijk”. De gemeente stelt zich op het standpunt dat, wanneer een woning door een huishouding korter dan zes maanden wordt bewoond, op dat moment geen sprake meer is van een woning. Dit komt niet overeen met hetgeen onder woningonttrekking moet worden verstaan. De woning is feitelijk nog altijd geschikt voor bewoning door een huishouden. Ingevolge de Huisvestingswet is daarmee nog altijd sprake van een woning. Dat de woning tijdelijk wordt verhuurd, maakt dat mijns inziens niet anders. Dit zou betekenen dat in geval van short stay helemaal geen woning aan de voorraad wordt onttrokken.

Het is overigens goed mogelijk dat voor een gebruik als short stay het bestemmingsplan moet worden gewijzigd. De woning zal in de geldende bestemmingsplannen vaak bestemd zijn voor wonen. Er is pas sprake van wonen als het gebruik van de woning een duurzaam karakter heeft. In de rechtspraak is uitgemaakt dat als de woning langer dan zes maanden wordt bewoond, het in dat geval om “gewoon” wonen gaat. Is het verblijf korter dan zes maanden dan kan daaraan niet zonder meer een woonkarakter worden ontzegd. Maar gelet op de korte verblijfsperiode in de woning kan dit al wel snel tot een situatie leiden dat het gebruik van de woning niet duurzaam is. Er is dan geen sprake meer van wonen in de zin van het bestemmingsplan. In dat geval zal voor een gebruik als short stay een bestemmingsplanswijziging nodig zijn.

Hoe dan ook, de gemeente Amsterdam vindt dat voor short stay een vergunning nodig is omdat in hun optiek een woning aan de bestaande woningvoorraad wordt onttrokken. De vergunning kunt u bij de meeste stadsdelen vanaf 1 juli 2009 aanvragen. Wij verwachten dat de vraag naar “short stay-vergunningen” storm zal lopen. Om te voorkomen dat u straks buiten de boot valt, adviseren wij u per die datum toch de vergunning (en een wijziging van het bestemmingsplan) bij het stadsdeel aan te vragen.

Claudia Koenen is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied bestuursrecht.

Vragen?