icon

Opleveringsperikelen rond appartementen

In het Tijdschrift voor Bouwrecht (TBR) van deze maand staat een interessante uitspraak van de Raad van Arbitrage voor de Bouw van 15 januari 2009, met een gastnoot van Jolanda Storm, over de vraag hoe moet worden omgegaan met de oplevering van een appartement als er nog gebreken bestaan aan de gemeenschappelijke gedeelten.

In de onderhavige casus had de appartementseigenaar de oplevering van zijn privégedeelte geweigerd omdat er nog gebreken waren aan de buitengevels. Daarnaast had hij de betaling van de termijn opgeschort die was gekoppeld aan het gereedkomen van deze gevels, én hij had gebruik gemaakt van de 5%-regeling van art. 7:768 BW, dat wil zeggen hij had 5% van de aanneemsom bij de notaris in depot gestort.

Mag dit allemaal? Ja, zegt de Raad van Arbitrage.

Ook al is een privégedeelte geschikt voor bewoning, dan nog is het niet gereed voor oplevering als de algemene gedeelten niet veilig en blijvend kunnen worden benut. In dit geval was dat zo, nu voor het herstel van de gevels ook werkzaamheden in het privégedeelte moesten worden verricht.

In het verlengde hiervan oordeelden arbiters dat de appartementseigenaar ook de betaling van de termijn betreffende de gevels mag opschorten en de 5%-regeling mag toepassen.

Op zich wel logisch, want de aannemer verplicht zich niet tot de bouw van een appartementsrecht, maar tot de bouw van het gebouw waarin het appartement zich bevindt. Zolang deze bouw niet is voltooid, heeft de aannemer derhalve nog niet aan zijn verplichtingen voldaan.

Logisch dus, maar tegelijkertijd ook opmerkelijk, omdat in het verleden vaak heel anders werd beslist, in de zin van: privégedeelte klaar, dan kan er worden opgeleverd, en de gemeenschappelijke gedeelten komen later nog wel eens.

Het voorgaande betekent ook dat de drie maanden termijn uit art. 7:768 BW – de notaris betaalt binnen drie maanden na de oplevering de 5% door aan de aannemer, tenzij de opdrachtgever heeft laten weten dat de aannemer zijn verplichtingen nog niet (geheel) is nagekomen – niet eerder ingaat dan nadat zowel het privégedeelte als de gemeenschappelijke gedeelten zijn opgeleverd.

Een versterking van de positie van de opdrachtgever, en mijns inziens ook redelijk.


Charles Smit is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot één van de advocaten binnen het praktijkgebied bouwrecht

Opleveringsperikelen rond appartementen