Huur bedrijfsruimte; opzegging werkt ook door na ommekomst einddatum

De verhuurder van middenstandsbedrijfsruimte kan de huurovereenkomst opzeggen wegens dringend eigen gebruik. Dit moet hij doen per deurwaardersexploit of aangetekende brief, waarin de redenen van de opzegging worden vermeld. Opzegging moet geschieden binnen een jaar voordat de overeengekomen huurtermijn afloopt. Dat is ook de datum waartegen deint te worden opgezegd.

De huurder heeft vervolgens zes weken de tijd om te laten weten of hij met de opzegging akkoord gaat. Wijst de huurder deze af, of laat hij helemaal niets weten, dan kan de verhuurder bij de rechter vorderen dat deze de datum bepaalt waarop de huurovereenkomst daadwerkelijk zal eindigen.

Twee tijdstippen lijken dus met name van belang: zes weken na de opzegging van de huurovereenkomst en de datum waartegen is opgezegd. Wat nu indien de verhuurder zijn vordering tot beëindiging voor die laatste datum nog niet heeft ingesteld en de huurder het gehuurde zoals voorheen blijft gebruiken? Kan de verhuurder dan ook nog na de datum waartegen is opgezegd een beëindigingvordering instellen?

Een bevestigend antwoord lijkt niet logisch. Indien de huurder de opzegging verwerpt of althans binnen zes weken niet accepteert, dan ligt de bal automatisch weer bij de verhuurder. Deze zal zich dan immers tot de rechter moeten wenden. Daarbij speelt ook de datum waartegen is opgezegd; als het aan de verhuurder ligt, zou de huurovereenkomst op die datum moeten eindigen. Indien de verhuurder voor die datum geen gerechtelijke stappen neemt, zou men in het algemeen geneigd zijn tot de conclusie dat de verhuurder daarvan af ziet.

Om die reden werd Aldi Vastgoed dan ook in hoger beroep niet-ontvankelijk verklaard in haar beëindigingvordering tegenover huurder Hendriks-Haijer. Aldi Vastgoed had de tussen hen geldende huurovereenkomst opgezegd op 2 december 2003 tegen einddatum 1 januari 2005. Een beëindigingvordering werd door Aldi Vastgoed echter pas ingesteld op 21 juli 2005. Het gerechtshof oordeelde dat vanwege die ‘overschrijding’ de geldigheid aan de opzegging was ontvallen en Aldi daarop geen beroep meer kon doen.

De Hoge Raad casseerde echter het arrest van het gerechtshof. Hij oordeelt dat de opzegging door Aldi alleen zijn geldigheid kon verliezen door rechtsverwerking van Aldi. Rechtsverwerking houdt echter in dat Aldi ook actief de indruk moet hebben gewekt van haar vordering af te zullen zien. Enkel stilzitten door Aldi is daarvoor onvoldoende. Van acties aan de zijde van Aldi waaruit Hendriks-Haijer die indruk redelijkerwijs had mogen opdoen, bleek niet. Aldi diende daarom alsnog in haar beëindigingvordering ontvankelijk te worden verklaard.

Uit dit arrest volgt dat huurders van bedrijfsruimte er niet zomaar op kunnen vertouwen dat een huuropzegging geen gevolgen meer kan hebben indien de einddatum door de verhuurder ongebruikt verstrijkt. Ook daarna kan hen een vordering boven het hoofd blijven hangen.

Koen van den Berg is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?