icon

Beroepsaansprakelijkheid voor contracten: de makelaar en tijdelijke verhuur

Afgelopen voorjaar deed de rechtbank Den Haag uitspraak in een opmerkelijk geschil rond de tijdelijke verhuur van woonruimte. De eigenaar van een appartement wilde dit vanwege specifieke privéredenen tijdelijk verhuren, voor een periode van maximaal twee jaar. Hoewel de huur van woonruimte in principe van rechtswege voor onbepaalde tijd is, maakt de wet een uitzondering. Indien de (onder)verhuur vanwege concrete omstandigheden naar zijn aard slechts van korte duur is, kan tijdelijke verhuur overeen worden gekomen.

Vanwege zijn gebrek aan tijd en kennis van het huurrecht, wendde de aspirant-verhuurder zich tot een grote makelaar die gespecialiseerd is in verhuur van woonruimte. De makelaar onderzocht het appartement en stelde een advies huurprijs van € 1.600,- inclusief per maand vast. De makelaar vond ook een aspirant-huurster die het appartement voor die prijs gedurende maximaal twee jaar wilde huren. Voordat de huurovereenkomst werd ondertekend, werd het contract echter op verzoek van de huurster gewijzigd. Bepaald werd dat de overeenkomst minimaal een jaar zou duren en – indien daarbinnen niet opgezegd (KvdB) – voor onbepaalde tijd zou voortduren. De makelaar liet na om de appartementseigenaar over de gevolgen van deze contractswijziging te adviseren.

Kort nadat de huurster het appartement had betrokken, verzocht zij de Huurcommissie te toetsen of € 1.600,- inclusief per maand wel een redelijke huurprijs was voor het appartement. De Huurcommissie oordeelde van niet en verlaagde de huur naar € 534,- all-in. Huurster zat er vervolgens voor deze prijs knus bij op een A-locatie in Amsterdam. De verhuurder zegde vervolgens binnen het eerste jaar de huurovereenkomst op, maar deed dit tegen een datum die voorbij die periode lag. Huurster accepteerde deze opzegging niet en werd dienaangaande door de kantonrechter in het gelijk gesteld. De huurovereenkomst was dus voor onbepaalde tijd gaan gelden.

Terwijl de verhuurder in hoger beroep ging tegen het vonnis van de kantonrechter, sprak hij tevens de makelaar aan op grond van wanprestatie en vorderde vergoeding van zijn schade. De rechtbank Den Haag stelde de verhuurder daarbij in het gelijk.

Volgens de rechtbank profileerde de makelaar zich actief als verhuurspecialist en was zijn onderneming omvangrijk. De makelaar werd dan ook geacht bekend te zijn geweest met de basisregels van het huurrecht en de mogelijke risico’s van de contractswijziging die door de huurster werd verzocht. De verhuurder, als leek op dit gebied, had de makelaar ook om die reden benaderd. De makelaar had de verhuurder dan ook moeten adviseren om met die contractswijziging niet akkoord re gaan. Door dit niet te doen heeft de makelaar een beroepsfout gemaakt en is hij voor de schadelijke gevolgen daarvan aansprakelijk.

Hoewel dit klinkt als een positief resultaat voor de verhuurder, viel het netto resultaat tegen. De Rechtbank bepaalde namelijk dat bij berekening van zijn schade moest worden uitgegaan van het z.g.n. negatief contractsbelang. Dit houdt in dat de verhuurder zoveel mogelijk moet worden gebracht in de fictieve situatie dat de huurovereenkomst nooit tot stand was gekomen. Hieruit volgt dat niet het verschil tussen de overeengekomen huur van
€ 1.600,- en de later vastgestelde huur van € 534,- moest worden vergoed (wat de verhuurder alsnog aardige inkomsten had opgeleverd). Nee: de maandelijkse huurinkomsten van € 534,- moesten worden afgetrokken van de vaste kosten die de verhuurder daadwerkelijk voor het appartement maakte, zoals bijvoorbeeld hypotheeklasten en onderhoud. Slechts wat daarna overblijft zou voor vergoeding door de makelaar in aanmerking komen.

Jammer voor de verhuurder, die nu de facto met een “investeringspand” zit dat geen cent opbrengt…


Koen van den Berg is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Heeft u vragen?

This field is for validation purposes and should be left unchanged.
Beroepsaansprakelijkheid voor contracten: de makelaar en tijdelijke verhuur