Woonruimte: huurbescherming omzeild

In Nederland is de bescherming van huur van woonruimte vergeleken met het buitenland bijzonder sterk. Een belangrijk onderdeel van de huurbescherming is dat de huur in principe van onbepaalde duur. is Dit komt doordat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd volgens de wet niet eindigt door het verloop van die tijd, maar (daarna) alleen door partijen kan worden opgezegd. De gronden waarop de verhuurder kan opzeggen zijn limitatief in de wet genoemd (bijvoorbeeld wanprestatie door de huurder of dringend eigen gebruik). Alleen een tijdelijke huurovereenkomst is uitgezonderd van dit systeem. Dat is het geval als de tijdelijke huurovereenkomst “naar zijn aard van korte duur is”

Hiervan is bijvoorbeeld sprake wanneer de verhuurder voor een bepaalde tijd elders moet verkeren (werk in het buitenland op basis van een tijdelijk contract) en de woning daarom verhuurt. De tijdelijkheid van de huurovereenkomst moet echter duidelijk voortvloeien uit concrete omstandigheden. Indien deze er niet zijn, dan geldt de huurovereenkomst dus voor onbepaalde tijd en zit de verhuurder aan de betreffende huurder in principe vast.

Als de huurder aangeeft de woning tijdelijk te willen huren, bijvoorbeeld in afwachting van het vinden van een andere (sociale) huurwoning, wil dat nog niet zeggen dat de huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is. Dat die vervangende woning niet binnen de afgesproken tijd wordt gevonden, is op zich immers geen reden waarom het genot van het gehuurde weer terug zou moeten komen bij de verhuurder. Het verlenen van een dergelijke (vrienden-)dienst is voor de verhuurder dus een riskante aangelegenheid. De huurovereenkomst geldt immers in principe voor onbepaalde tijd.

Dit ondervond ook de bezitster van een tweede huis die een oud collega wilde helpen toen deze dakloos dreigde te worden. Wat begon als ‘tijdelijke’ huur voor een half jaar, wenste de oud collega om verschillende redenen niet meer op te geven. Dit was voor de verhuurster een zeer onaangename situatie, omdat de verhuur netto bijna niets opleverde, terwijl de woning voor haar als oudedagvoorziening moest dienen. Dit kon echter alleen indien de verhuurster de woning vrij van huur zou kunnen verkopen.

Gelukkig voor verhuurster, vond de kantonrechter te Zaandam in deze omstandigheden voldoende grond om de huurbescherming in deze te omzeilen op basis van meer algemene wettelijke bepalingen, te weten de “redelijkheid en billijkheid”. Of het ter zijde stellen van de huurbescherming op grond van redelijkheid en billijkheid mogelijk is, hangt af van concrete omstandigheden van het geval. Ook dient de rechter daarbij altijd terughoudend te zijn. Of deze uitspraak van de kantonrechter toepasbaar is op veel praktijkgevallen is daarom nog maar de vraag.

Koen van den Berg is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?