icon

Renovatie: versoepeling van de huurbescherming?

Afgelopen vrijdag deed de Hoger Raad een mogelijk baanbrekende uitspraak met betrekking tot renovatie van verhuurde woonruimte en beëindiging van de huurovereenkomst.

De verhuurder van woonruimte kan de huurovereenkomst opzeggen wanneer renovatie van het gehuurde (waaronder ook sloop met vervangende nieuwbouw wordt begrepen) dringend noodzakelijk is. Hierbij is in de rechtspraak zo ongeveer het vaste criterium gegroeid dat de kosten van de renovatiewerkzaamheden in een dusdanige wanverhouding moeten staan tot de huuropbrengsten, dat het doen van die uitgaven in redelijkheid niet van de verhuurder kunnen worden gevergd (in het in stand laten van de huurovereenkomst).

De concrete invulling van dit criterium is in de regel een ingewikkelde op- en aftelsom van normale onderhoudskosten, de mogelijkheid tot huurverhoging, de naar verwachting resterende duur van de huurovereenkomst, historische waardestijging van het gehuurde, de hoogte van een nieuw te verkrijgen huur- of verkoopprijs en de financiële draagkracht van de verhuurder in het algemeen. Hoe negatief de uitkomst van die som moet zijn om tot beëindiging van de huurovereenkomst te kunnen leiden, is niet in algemene regels te vinden. Dit verschilt per geval.

De Hoge Raad lijkt thans de deur open te hebben gezet voor een simpeler en meer objectieve benadering. Hij oordeelt dat een structurele wanverhouding tussen de huuropbrengsten en de noodzakelijk te plegen investeringen kan meebrengen dat voortduring van de huurovereenkomst niet van de verhuurder kan worden gevergd. Afgezien van stijging van de waarde van het pand sinds aanschaf door de verhuurder, dienen de voornoemde factoren in zo’n geval dus niet mee te spelen. Dat lijkt ook te gelden voor de vraag of een verhuurder groot of klein is en dus feitelijk wel of niet tegen een financieel stootje kan.

De kwestie waarover de Hoge Raad Oordeelde werd verwezen naar het Gerechtshof Amsterdam. Wordt dus vervolgd.


Koen van den Berg is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot één van de advocaten binnen het praktijkgebied huurrecht

Renovatie: versoepeling van de huurbescherming?