Onderaannemer, retentierecht en werking tegenover derden

Vaak wordt de vraag gesteld: heeft ook een onderaannemer het recht van retentie?

Ja, moet dan het antwoord zijn. Als een hoofdaannemer niet aan zijn verplichtingen voldoet ten opzichte van een onderaannemer, dan heeft de onderaannemer in beginsel de beschikking over het retentierecht. De vereisten die nodig zijn om als onderaannemer een beroep te kunnen doen op het retentierecht zijn dezelfde als wanneer een hoofdaannemer zich op het retentierecht beroept ten opzichte van de opdrachtgever. Dit betekent dat de onderaannemer over het werk in kwestie de feitelijke macht moet uitoefenen.

In de praktijk blijkt dit voor een onderaannemer dikwijls een probleem, en daarom komt het betrekkelijk weinig voor dat een onderaannemer zich op het retentierecht beroept. Meestal is een onderaannemer slechts bij een gedeelte van het werk betrokken, en dan kan niet snel worden gezegd dat hij over het werk de feitelijke macht uitoefent. Deze feitelijke macht wordt doorgaans uitgeoefend door de hoofdaannemer.

Eigenlijk komt het retentierecht van een onderaannemer pas in beeld wanneer een hoofdaannemer het werk in zijn geheel, of nagenoeg in zijn geheel, heeft uitbesteed aan een onderaannemer, zoals kennelijk het geval was in de uitspraak van de voorzieningenrechter van de Rechtbank Almelo van 15 april 2010 (TBR 2010/136, p. 734).

De casus was deze: de eigenaar van een kavel bouwgrond sluit met een aannemer een overeenkomst tot de bouw van een woning op deze grond, en vervolgens sluit de aannemer ter zake van deze bouw een overeenkomst van onderaanneming met een onderaannemer. De onderaannemer gaat aan de gang, en krijgt een vordering op de hoofdaannemer. De onderaannemer roept vervolgens het retentierecht in, niet alleen tegen de hoofdaannemer, maar ook tegen de eigenaar van de grond. Daarna gaat de hoofdaannemer failliet, en uiteindelijk blijft in de procedure dan als enige vraag over (naast de beginvraag of de onderaannemer überhaupt wel een retentierecht heeft) of de onderaannemer zich ook tegenover de eigenaar van de grond op het retentierecht kan beroepen.

Daar in deze zaak duidelijk was dat de onderaannemer over het werk de feitelijke macht uitoefende was de vraag of de onderaannemer wel een retentierecht had voor de rechter geen discussiepunt, zodat de rechter zich alleen behoefde te buigen over de kwestie van de derdenwerking van het retentierecht.

De oplossing is te vinden in artikel 3:291 lid 2 BW.

In dit artikel staat dat de schuldeiser (in dit geval de onderaannemer) het retentierecht ook kan inroepen tegen derden met een ouder recht (de eigenaar van de kavel grond), indien zijn vordering voortspruit uit een overeenkomst die de schuldenaar (de hoofdaannemer) bevoegd was met betrekking tot de zaak aan te gaan, of hij geen reden had om aan de bevoegdheid van de schuldenaar te twijfelen.

Lees ook: recht van retentie in de bouw

Charles Smit is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied bouwrecht.

Vragen?