Nieuwe rol gemeenten in onderhoud VVE’s (deel 1)

Gemeenten kunnen VVE’s binnenkort verplichten een onderhoudsplan vast te stellen. Tenminste, als ook de Eerste Kamer akkoord gaat met het wetsvoorstel Wijziging BW en Woningwet inzake het plegen van onderhoud door verenigingen van eigenaars. Het voorstel is al door de Tweede Kamer, maar heeft tot nu toe vreemd genoeg weinig aandacht gekregen. Het wetsvoorstel is namelijk best verstrekkend.

Het onderhoud van appartementen is een zaak van de eigenaars onderling. In het Burgerlijk Wetboek is een verplichting opgenomen een reservefonds in stand te houden. Gebleken is dat deze verplichting niet goed wordt nageleefd. Gemeenten kunnen op grond van het huidige recht slechts bestuursrechtelijk ingrijpen als het onderhoud dermate slecht is, dat er strijd is ontstaan met het Bouwbesluit. Het wetsvoorstel beoogt dit stadium vóór te zijn.

De gemeente krijgt de bevoegdheid ook privaatrechtelijk in te grijpen. De gemeente kan straks (na een machtiging van de kantonrechter) een vergadering bijeen roepen en voorstellen doen omtrent het onderhoud en bijdragen van de eigenaars in het reservefonds. Daarnaast kan de gemeente de kantonrechter verzoeken een vervangende machtiging te verlenen voor wijziging van het reglement of toestemming voor beheershandelingen of onderhoud, indien meer dan de helft van de eigenaars medewerking heeft verleend. De eigenaars zijn zelf gehouden de kosten van het door de kantonrechter opgelegde onderhoud te dragen.

Via privaatrechtelijke weg zal de gemeente met medewerking van de kantonrechter dus onderhoud aan een minderheid binnen de VVE kunnen opdringen. Maar dan moet er wel een meerderheid van de leden van de VVE vóór zijn. In de meeste VVE’s is het nu ook al zo dat met een meerderheid onderhoud kan worden afgedwongen zonder dat de gemeente een rol speelt. Deze regeling zal vooral effectief kunnen zijn binnen verenigingen waar de leden zelf weinig initiatief ontplooien.

Voor VVE’s die niet willen meewerken is in het wetsvoorstel nog een bestuursrechtelijke stok achter de deur bedacht. Deze regeling, opgenomen in een nieuw artikel 12d van de Woningwet, geldt alleen voor gebieden waarin de leefbaarheid naar het oordeel van Burgemeester en Wethouders onder druk staat en houdt in dat Burgemeester en Wethouders een VVE kunnen verplichten een onderhoudsplan op te laten stellen door een deskundige en vervolgens de uitvoering van het onderhoudsplan kunnen afdwingen middels het opleggen van een last onder dwangsom of bestuursdwang.

De Eerste Kamer heeft vragen over het wetsvoorstel met betrekking tot de verhouding tot grondrechten, de effectiviteit van het wetsvoorstel, het onderscheid tussen gemeenschappelijke en privégedeelten, de reikwijdte van de bevoegdheid tot bestuursrechtelijke handhaving (wanneer staat de leefbaarheid onder druk) en de rechtsbescherming. Wij zetten hier ook vraagtekens bij en komen daar binnenkort op terug.

Annejet Lamme is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.

Vragen?