icon

Opschortingsrecht bij koop van onroerend goed

Indien bij een wederkerige overeenkomst een partij haar verbintenis niet nakomt, dan is de wederpartij bevoegd de nakoming van haar daartegenover staande verplichtingen op te schorten. Deze regel heet de exceptio non adimpleti contractus, en staat in het Burgerlijk Wetboek, en wel in art. 6: 262.

In het volgende artikel, art. 6: 263, wordt bepaald dat de partij die verplicht is het eerst te presteren, niettemin bevoegd is de nakoming van haar verbintenis op te schorten, indien na het sluiten van de overeenkomst te harer kennis gekomen omstandigheden haar goede grond geven te vrezen dat de wederpartij haar daartegenover staande verplichtingen niet zal nakomen. Deze bepaling wordt ook wel de onzekerheidsexceptie genoemd.

Wat nu bij de koop van onroerend goed? In dat geval moeten koper en verkoper op de afgesproken leveringsdatum gelijktijdig presteren. De koper moet de koopprijs betalen, de verkoper moet het onroerend goed leveren. Het Hof Den Bosch heeft in een www.rechtspraak.nl/ljn.asp?ljn=LJN=BI8737 uitgemaakt dat in dat geval art. 6: 263 BW van overeenkomstige toepassing kan worden geacht.

Waar ging het in deze casus om? Het betrof de koop van een penthouse. Op de afgesproken leveringsdatum gebeurde er niets. Vervolgens sommeerde de verkoper de koper om voor een bepaalde datum aan de levering mee te werken. Daarop deelde de koper bij brief aan de verkoper mede dat hij inmiddels had vernomen dat sprake was van indringend vocht in het penthouse. Hij sommeerde de verkoper om binnen acht dagen te bevestigen dat alle uit dit gebrek voorvloeiende kosten zouden worden vergoed.
De verkoper voldeed niet aan deze sommatie.

In situaties als deze, aldus het Hof, mag een koper zich op het opschortingsrecht beroepen, zulks naar analogie van art. 6: 263 BW. De koper heeft dan namelijk reden te vrezen dat de verkoper zijn leveringsverplichting niet behoorlijk zal nakomen, in dit geval de levering van een vochtvrij penthouse.

Kortom, ook bij de koop van onroerend goed kan het nuttig zijn zich op het opschortingsrecht te beroepen.


Charles Smit is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot één van de advocaten binnen het praktijkgebied contracten

Opschortingsrecht bij koop van onroerend goed